Как посчитать стоимость коммерческой недвижимости

Коммерческий объект покупают ради дохода: аренды, а не жизни в нём. Поэтому его стоимость считают доходным подходом: сколько объект приносит за год и какую отдачу на вложенные деньги ждёт покупатель.

Формула простая: стоимость = чистый операционный доход за год / ставка капитализации. При доходе 2 400 000 ₽ в год и ставке 12 % объект стоит 20 000 000 ₽. Переставьте два члена — и получите ставку по цене сделки или доход, который нужен, чтобы объект стоил своих денег.

Есть и второй способ — сравнение с проданными похожими объектами. Его применяют, когда доход пока не сложился: объект пустой, в ремонте или арендатор только заходит. Оба подхода обычно считают вместе и сверяют результаты.

Чистый операционный доход — это то, что объект зарабатывает до платежей по кредиту и налога на прибыль. Из годовой аренды вычитают расходы, без которых объект не сдать: налог на имущество и землю, страхование, содержание и ремонт, коммунальные платежи, которые платит собственник, управление, охрану, уборку, резерв на простой и замену оборудования.

Амортизацию и проценты по кредиту не вычитают: амортизация — бухгалтерская запись, а кредит — способ купить объект, а не расход на его содержание. Налог на прибыль тоже не вычитают: доход считают до налога, чтобы сравнивать объекты у разных собственников.

Аренду берите ту, которую реально получаете, а не максимальную по объявлениям. Если часть помещений пустует, из дохода вычтите недополученную аренду или посчитайте доход по фактической загрузке.