Расчет ставки капитализации
Введите доход объекта и цену сделки, ставку дисконтирования и рост дохода — калькулятор посчитает ставку капитализации, стоимость объекта и окупаемость. Выберите, что вам известно: ставка дисконтирования и рост, цена сделки и доход или доход и ставка.
Результат
- Ставка капитализации
- 15 %
- Стоимость объекта
- 16 000 000 ₽
- Окупаемость при неизменном доходе
- 6,7 года
Ставка дисконтирования 19 % минус рост дохода 4 % — ставка капитализации 15 %.
Доход 2 400 000 ₽ в год при ставке 15 % даёт стоимость 16 000 000 ₽: покупатель платит 6,67 годовых доходов.
При неизменном доходе вложения вернутся за 6,7 года.
Ставка капитализации — ориентир, а не приговор: она построена на доходе за один год и на цене сделки, поэтому проверяйте её по нескольким похожим объектам и по тому, как доход менялся в предыдущие годы.
Что показывает ставка капитализации
Ставка капитализации связывает годовой доход объекта и его цену: сколько рублей дохода приносит каждый рубль, вложенный в объект. При ставке 12 % объект за 20 млн ₽ приносит 2,4 млн ₽ чистого операционного дохода в год.
Она нужна в доходном подходе к оценке: через неё считают стоимость объекта по известному доходу и наоборот — проверяют, не переплачивает ли покупатель. Ставку берут из сделок с похожими объектами или строят от требуемой доходности инвестора.
Формулы расчета ставки капитализации
- Через доход и цену
- Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Цена объекта
- Модель Гордона
- Ставка капитализации = Ставка дисконтирования − Долгосрочный рост дохода
- Стоимость по доходу
- Стоимость = Чистый операционный доход / Ставка капитализации
- Окупаемость
- Окупаемость = 1 / Ставка капитализации
В модели Гордона ставку дисконтирования берут как требуемую доходность инвестора, а рост — как долгосрочный темп роста дохода объекта. Если доход не растёт, ставка капитализации равна ставке дисконтирования.
Три примера расчета
Склад: ставка от требуемой доходности
Инвестор требует от склада доходность 19 %, а доход от аренды в долгосрочной перспективе растёт на 4 % в год.
Ставка капитализации — разница: 15 %. При неизменном доходе вложения вернутся за 6,7 года.
Посчитать с этими числамиОфис: ставка из цены сделки
Офис купили за 20 000 000 ₽, чистый операционный доход — 2 400 000 ₽ в год.
Ставка капитализации — 12 %: покупатель заплатил 8,33 годовых доходов. Если похожие офисы продаются при ставке 10 %, покупка выгоднее рынка, при 15 % — дороже.
Посчитать с этими числамиМагазин: стоимость по доходу и ставке
Магазин приносит 2 400 000 ₽ в год, ставка капитализации по сделкам с похожими объектами — 12 %.
Стоимость — 20 000 000 ₽: покупатель платит 8,33 годовых доходов, а при неизменном доходе вложения вернутся за 8,3 года.
Посчитать с этими числамиЧастые вопросы
Как рассчитать ставку капитализации по доходу и цене?
Разделите чистый операционный доход за год на цену объекта. В доход не входят платежи по кредиту и амортизация: ставка показывает доходность самого объекта, а не схемы финансирования.
Чем ставка капитализации отличается от ставки дисконтирования?
Ставка дисконтирования — требуемая доходность инвестора на вложенные деньги. Ставка капитализации — отношение дохода к цене и учитывает ещё и рост дохода: по модели Гордона она равна ставке дисконтирования минус долгосрочный рост.
Можно ли посчитать ставку капитализации без прогноза роста?
Да: если доход не растёт, ставка капитализации равна ставке дисконтирования. Если доход падает, рост вводите со знаком минус — тогда ставка капитализации будет выше ставки дисконтирования.
Как ставка капитализации связана с окупаемостью?
Окупаемость при неизменном доходе = 1 / ставка капитализации: при 12 % — около 8,3 года (1 / 0,12). Ориентир грубый: он не учитывает рост дохода, изменение стоимости объекта при перепродаже и расходы сверх учтённых в чистом операционном доходе.
Какую ставку капитализации использовать для оценки бизнеса?
Ставку берут по сделкам с похожими объектами или строят от требуемой доходности инвестора. Для бизнеса ставку капитализации часто выводят из мультипликаторов сделок: она равна отношению годового дохода к стоимости бизнеса. Как считается стоимость бизнеса по мультипликаторам, разбираю в статье EV/EBITDA: сколько на самом деле стоит ваш бизнес.
Почему в модели Гордона нельзя брать рост выше ставки дисконтирования?
Тогда ставка капитализации станет нулевой или отрицательной и формула потеряет смысл: бесконечный рост дохода быстрее требуемой доходности невозможен в долгосрочной перспективе. Рост в модели — долгосрочный темп, обычно не выше роста экономики.
Ставка посчитана, а бизнес всё равно оценивают на глаз
Видеть цифры бизнеса каждый день, а не раз в год при оценке
Калькулятор даёт ставку капитализации для одного объекта или бизнеса на конкретную дату. Чтобы понимать, сколько бизнес стоит сейчас и что меняет его стоимость, нужны выручка, заявки, деньги и маржа в одном месте и без задержки.
Я собираю главные цифры бизнеса на одном экране и настраиваю, чтобы они обновлялись сами. Вы получаете панель на телефоне и компьютере и сообщение, когда цифра уходит за пределы, которые вы задали.
Другие калькуляторы
- Окупаемость бизнеса
- Чистые активы по балансу
- Денежный поток (cash flow)
- EBIT и EBITDA
- Фондоотдача
- Финансовая устойчивость по балансу
- Расход ГСМ
- IRR — внутренняя норма доходности
- Налоговая нагрузка против отрасли
- Оборачиваемость
- Среднегодовая стоимость основных средств
- Среднегодовая выручка
- Коэффициент текущей ликвидности
- Запас финансовой прочности
- Все калькуляторы