НДС при продаже недвижимости

Ключ к ответу — вид объекта, а не статус продавца. Жильё: дома, квартиры, комнаты, доли в них — не облагается НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК. Продавец выставляет счёт без налога, но операцию отражает в декларации по НДС в разделе для необлагаемых операций и сдаёт её ежеквартально.

Коммерческая недвижимость — офисы, склады и торговые помещения — облагается на общих основаниях. Продажа земельного участка объектом НДС не признаётся. Здесь работает обычная логика: реализация есть объект НДС по статье 146 НК, значит, к цене добавляется налог по ставке 22 % (пункт 3 статьи 164 НК) либо применяется спецставка на упрощёнке.

Отдельно про продажу квартиры физлицом: если человек продаёт личное имущество и не ведёт предпринимательскую деятельность, это не операция НДС вовсе. У него возникает НДФЛ, а не НДС. НДС появляется, когда квартиру продаёт организация или ИП в рамках бизнеса.

Если продавец на общей ставке, НДС начисляется сверху: стоимость объекта умножается на 0,22, а покупатель платит сумму с налогом. В договоре пишут «в том числе НДС 22 %» и указывают сумму налога отдельной строкой — это требование к оформлению счетов-фактур и первичных документов.

Когда известна только сумма с НДС, налог выделяют по расчётной ставке: сумма умножается на 22 и делится на 122. Это правило пункта 4 статьи 164 НК. При спецставке 5 % расчётная ставка — 5/105, при 7 % — 7/107.

Для продавца на спецставке 5 или 7 % вычет входного НДС не применяется: налог платится со всей суммы реализации. Это плата за низкую ставку, и её стоит заложить в цену объекта заранее, до подписания договора.