НДС при продаже земельного участка юридическим лицом
Коротко
Продажа земельного участка НДС не облагается — ни у компаний на общем режиме, ни у упрощенцев, в том числе выбравших ставки 5 или 7 %. Операция не признаётся объектом налогообложения по подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса, поэтому в цене участка налога нет, счёт-фактуру продавец не выставляет, а доход от продажи отражает в разделе 7 декларации по НДС.
Облагается ли НДС реализация земельного участка
Нет. Подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК прямо выводит реализацию земельных участков и долей в них из объектов обложения НДС. Правило одинаково для всех продавцов: юридического лица на общем режиме, упрощенца, предпринимателя. Неважно и то, как земля числилась в учёте — основным средством или товаром.
Поэтому вопрос «какой НДС при продаже земельного участка» в договоре решается просто: цены с НДС и налога в составе цены быть не может. Если продавец всё же выделил налог в счёте-фактуре, покупатель не примет его к вычету и не учтёт в расходах.
Что сделать продавцу-юридическому лицу
- Записать в договоре цену участка без НДС и указать, что операция не признаётся объектом налогообложения по подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК.
- Не выставлять счёт-фактуру: по необлагаемой операции её не составляют, а ошибочно выставленный документ создаёт покупателю лишние проблемы с вычетом.
- Показать доход от продажи в разделе 7 декларации по НДС — операция необлагаемая, но в отчётности её отражают.
- Проверить, как учтён входной НДС по расходам, связанным с участком: налог по работам, которые нужны для продажи земли, к вычету не принимается, его включают в стоимость таких работ по подпункту 4 пункта 2 статьи 170 НК.
- Посчитать налог на прибыль: выручка от продажи входит в доходы по статье 249, а уменьшить её можно на цену приобретения участка по пункту 1 статьи 268 НК.
Продажа здания вместе с землёй
Когда одним договором уходят здание и участок под ним, налоги у частей разные. Продажа здания НДС облагается — это обычная реализация недвижимости, а продажа земли нет. В договоре стоимость участка стоит выделить отдельной строкой: иначе налоговая может решить, что цена земли спрятана в цене здания, и доначислить НДС на часть, которая относится к земле.
Обратная ошибка тоже встречается: продавец уменьшает цену здания и увеличивает цену участка, чтобы сэкономить на налоге. Такие условия договора инспекция оспаривает, и судебная практика по таким спорам складывается не в пользу продавца.
Упрощенцы и спецставки НДС
Освобождение по статье 145 НК не меняет картину: реализация земли не признаётся объектом обложения НДС и для тех, кто на упрощённой системе. То же с пониженными ставками 5 и 7 % — они применяются к облагаемым операциям, а земля в их число не входит.
При этом доход от продажи участка учитывается при определении лимита, после которого упрощенец обязан платить НДС. Сам факт продажи налога не рождает, но порог дохода может приблизить.
Частые вопросы
Нужно ли выставлять счёт-фактуру покупателю земли?
Нет. По операции, которая не признаётся объектом обложения НДС, счёт-фактура не составляется, и покупатель не вправе принять налог к вычету. Если документ всё же выставлен с НДС, налог не примут ни к вычету, ни к расходам, поэтому оплату безопаснее перечислить без налога.
Можно ли принять к вычету входной НДС по расходам на участок?
Нет. Налог по работам и услугам, связанным с землёй, которая предназначена для продажи, к вычету не принимается и включается в стоимость этих работ по подпункту 4 пункта 2 статьи 170 НК. Пример из практики — кадастровые работы и межевание.
Как показать продажу земли в декларации по НДС?
В разделе 7 декларации: операция необлагаемая, но её отражают в отчётности. В налоговую базу по НДС выручка от продажи участка не включается.
Платит ли НДС упрощенец при продаже земли?
Нет, если он продаёт именно земельный участок или долю в нём: операция не признаётся объектом обложения НДС независимо от применяемой системы и ставки. Налог возникнет по другим операциям, например по продаже нежилого здания.
Что будет, если продать землю по цене ниже рыночной взаимозависимому лицу?
Инспекция вправе доначислить налоги исходя из рыночной стоимости, а сделку через взаимозависимого предпринимателя на упрощённой системе могут переквалифицировать по статье 54.1 НК. Прямая продажа конечному покупателю безопаснее.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Земля продана — пора считать деньги
Покажу, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале
Продажа участка или здания — разовая сделка, а собственнику важно видеть, как она отражается на деньгах компании: сколько остаётся после налогов, себестоимости и расходов на оформление.
Я считаю юнит-экономику по каждому товару, услуге, клиенту и каналу, нахожу точку безубыточности и строю финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при следующем решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.