НДС при продаже недвижимости юридическим лицом

Первое, что решает судьбу сделки, — тип объекта. Нежилое помещение на общей системе облагается НДС в общем порядке: налог начисляют с цены по договору купли-продажи (статья 154 НК) и выставляют покупателю счёт-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня передачи объекта по акту.

Жильё — отдельная история. Реализация жилых домов, квартир и долей в них не подлежит налогообложению по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК. Отказаться от этой льготы можно, подав заявление в инспекцию не позднее начала квартала, с которого организация хочет платить налог.

Земля под зданием продаётся без НДС: операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются объектом налогообложения (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК).

Налог платят не отдельной платёжкой со сделки, а в составе единого платежа по декларации за квартал, в котором объект передан покупателю. По нежилой недвижимости датой отгрузки считается день передачи по передаточному акту или иному документу о передаче — пункт 16 статьи 167 НК, — и регистрация перехода права в Росреестре на этот момент не влияет.

Счёт-фактуру выставляют покупателю не позднее пяти календарных дней со дня передачи. Если продавец на общей системе и применяет общую ставку, покупатель вправе принять входной налог к вычету, а продавец — заявить к вычету НДС, который был предъявлен ему при покупке или строительстве объекта.

Восстанавливать этот вычет при продаже не нужно, даже если сделка принесла убыток: налог начисляют с договорной стоимости и выставляют счёт-фактуру. Ставка с 1 января 2026 года — 22 % по пункту 3 статьи 164 НК в редакции закона 425-ФЗ от 28.11.2025; для отдельных товаров действует 10 %, для экспорта — 0 %.

На упрощёнке продажа недвижимости облагается единым налогом, а НДС возникает, только если организация не освобождена от него. Освобождение даёт пункт 1 статьи 145 НК: доход за прошлый год не больше 20 млн ₽ — порог на 2026–2028 годы по закону 228-ФЗ от 04.07.2026. Освобождение теряется с первого числа месяца, следующего за месяцем превышения.

Кто порог превысил, выбирает между общими ставками 22, 10 или 0 % с вычетами входного налога и спецставками без вычетов. Спецставка 5 % действует, пока доход с начала года не превысил 272,5 млн ₽, дальше — 7 % до 490,5 млн ₽; с месяца, где превышен 490,5 млн, — общая ставка.

Льгота по жилью из статьи 149 НК продолжает работать и для упрощенцев, ставших плательщиками НДС: квартиру или жилой дом они продают без налога, но декларацию с необлагаемой операцией сдают. Доход от продажи упрощенец признаёт по кассовому методу — по дате зачисления денег на счёт; на объекте «доходы минус расходы» базу уменьшают на расходы по статье 346.16 НК, а с 2026 года — и на расходы из главы 25 НК.

Порядок исчисления налога на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента зависит от того, кто в договоре действует от своего имени. Если агент продаёт объект от имени и за счёт собственника, выручку и расходы отражает у себя собственник: агент лишь передаёт ему документы по сделке, а своё вознаграждение показывает как отдельную услугу. Если агент действует от своего имени, документы покупателю идут через него, и тогда важно, чтобы у собственника остались документы, подтверждающие доход и расходы по сделке.

Как именно агентский договор распределяет выручку, счёт-фактуру и вознаграждение, решают условия договора, а не название. Этот вопрос стоит разобрать с бухгалтером до подписания: ошибка в том, кто признаёт доход, искажает и налог на прибыль, и НДС.