Продажа земельных участков облагается НДС или нет

Коротко

Нет, не облагается. Реализация земельных участков и долей в них не признаётся объектом налогообложения НДС — подпункт 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса. Правило одинаково для организаций и предпринимателей на общем режиме, на УСН с освобождением и на УСН со ставками 5 или 7 %: режим налогообложения продавца на продажу земли не влияет.

Почему налог не начисляют

Статья 146 перечисляет, что признаётся объектом обложения НДС. В пункте 2 указано, что объектом не признаются операции, названные в нём, и первым в списке идёт реализация земельных участков и долей в них. Это не льгота и не освобождение по статье 149: льготу налогоплательщик может применить или не применить, а объект налогообложения отсутствует независимо от его желания.

Поэтому в цене договора купли-продажи земли НДС не выделяют и не приписывают формулировку «в том числе НДС». Если участок продаётся вместе со зданием, цену делят: по земле налог не начисляют, по нежилому зданию — начисляют по общей ставке 22 % или по специальной 5 или 7 %, если продавец на УСН выбрал такую.

Что это даёт продавцу на практике

Счёт-фактуру по продаже земли не выставляют: обязанность возникает при реализации, облагаемой НДС, а здесь её нет.
Аванс за участок проводят без налога: с предоплаты по необлагаемой операции НДС не исчисляют и вычет с аванса не заявляют.
Продажу показывают в разделе 7 декларации по НДС с кодом операции 1010806 — это касается тех, кто декларацию сдаёт.
Входной НДС по работам, связанным с участком, к вычету не принимают, а включают в стоимость этих работ: межевание, кадастровые работы, подготовка земли к продаже. Основание — подпункт 4 пункта 2 статьи 170 НК.

Кто сдаёт декларацию, а кто нет

Освобождённые по статье 145 обычно не подают декларацию по НДС. Если продавец выставил счёт-фактуру с выделенным налогом, указанную сумму нужно уплатить и представить декларацию. Организация или предприниматель на УСН, у которых доход за прошлый год не превысил 20 млн ₽, в 2026 году освобождены и по продаже земли отчитываться не будут.

Если освобождения нет — потому что доход выше порога или выбраны ставки 5 или 7 %, — декларация нужна, даже когда весь оборот состоит из необлагаемых операций. В таком случае раздел 7 заполняют, а налог к уплате равен нулю.

Порог освобождения на УСН в 2026 году — 20 млн ₽ по доходу за 2025 год. При превышении в течение года освобождение прекращается с 1-го числа следующего месяца, и с этого месяца появляется обязанность отчитываться, в том числе по проданной земле.

Продажа земли и лимиты УСН

Выручка от продажи участка входит в доход для проверки лимита освобождения от НДС и лимита применения самой УСН. Минфин в письме от 14.11.2024 № 03-07-11/112748 указывает: в расчёт берут и доходы по операциям, не облагаемым НДС. Так что крупная сделка с землёй может лишить освобождения по НДС, хотя сама продажа налогом не облагается.

Право на УСН при этом сохраняется, пока доход не превысил 490,5 млн ₽ в 2026 году и стоимость основных средств не больше 218 млн ₽. Утрата освобождения от НДС и утрата УСН — разные события с разными порогами.

Земля и другие объекты в одной сделке

Объект	НДС при продаже	Счёт-фактура
Земельный участок и доля в нём	Не признаётся объектом налогообложения, пп. 6 п. 2 ст. 146 НК	Не выставляют
Жилой дом или жилое помещение	Освобождено от налогообложения, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК	Не выставляют, в счёте-фактуре — «Без налога (НДС)»
Нежилое здание, помещение	Облагается по ставке продавца: 22 %, 10 %, 5 % или 7 %	Выставляют в общем порядке
Аванс за землю	НДС не исчисляют	Не выставляют

Частые вопросы

Если продавец на УСН со ставкой 5 %, земля тоже без НДС?

Да. Специальные ставки 5 и 7 % применяют к операциям, которые облагаются НДС. Продажа земли к таким не относится: она не признаётся объектом налогообложения, поэтому ставка к ней не применяется.

Нужно ли выставлять счёт-фактуру покупателю?

Нет. Счёт-фактура оформляется при реализации, облагаемой НДС. По продаже земли её не составляют, и покупатель не получит вычет — налога в цене нет.

Можно ли принять к вычету НДС по межеванию участка перед продажей?

Нет. Входной налог по работам, относящимся к необлагаемой операции, включают в стоимость этих работ по подпункту 4 пункта 2 статьи 170 НК. Вычет по такому налогу не заявляют.

Что писать в договоре о цене?

Только цену участка без упоминания НДС. Формулировка «в том числе НДС» здесь неуместна: налог не начисляется, и такая запись создаст спор о цене при расчётах.

Куда отнести выручку от продажи земли в декларации?

В раздел 7 с кодом операции 1010806 — если декларацию по НДС продавец сдаёт. При освобождении по статье 145 декларацию не подают вовсе.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Сделка с землёй должна оставить деньги, а не съесть их

Посчитаю, что бизнес зарабатывает на каждом участке и объекте

Продажа земли редко бывает одной строкой в отчёте: рядом стоят здание, коммуникации, работы по подготовке, налоги и проценты по кредиту. Общая выручка выглядит прилично, а прибыль по конкретному участку может быть отрицательной.

Я считаю юнит-экономику каждого объекта и канала, точку безубыточности и строю финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при продаже по той или иной цене. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»