Продажа здания на УСН доходы минус расходы

Коротко

При продаже здания на УСН с объектом «доходы минус расходы» в доход включают всю выручку от покупателя, а в расходы — документально подтверждённые затраты на приобретение и продажу объекта. С 2026 года при досрочной продаже основного средства в расходах можно признать его остаточную стоимость по правилам главы 25 НК РФ. Если продавец не освобождён от НДС, налог начисляют отдельно от единого налога.

Когда возникает доход

На УСН действует кассовый метод: доход от продажи здания признают в день поступления денег на расчётный счёт или в кассу, а не в день подписания договора или регистрации перехода права. Это правило статьи 346.17 НК РФ.

Если покупатель платит частями, выручка входит в базу по УСН по каждой поступившей сумме. Аванс тоже считается доходом с даты получения.

Продажа здания не освобождается от налога по сроку владения: такого освобождения для коммерческой недвижимости на УСН нет. Выручку от реализации основного средства включают в доходы полностью.

Какие расходы уменьшают базу

Цена приобретения здания по договору купли-продажи и платёжные документы.
Затраты на улучшения и реконструкцию, которые увеличили первоначальную стоимость объекта.
Расходы на продажу: услуги оценщика, риелтора, нотариальные расходы, госпошлина за регистрацию, юридическое сопровождение сделки.
С 2026 года — остаточная стоимость проданного основного средства по правилам подпункта 45 пункта 1 статьи 346.16 и подпунктов 1 и 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ. Признать её можно только после фактической оплаты затрат на приобретение (пункт 2 статьи 346.17 НК РФ).

Досрочная продажа: пересчёт налога

Если здание продано раньше нормативного срока, расходы на его покупку, уже списанные на УСН, приходится пересчитать. Для объектов со сроком полезного использования свыше 15 лет этот срок — 10 лет с момента приобретения, сооружения или изготовления, для остальных — 3 года с момента учёта расходов.

При досрочной продаже из расходов прошлых периодов исключают полную стоимость объекта и включают только амортизацию, рассчитанную по правилам главы 25 НК РФ. Разницу доплачивают в бюджет вместе с пенями, подав уточнённые декларации за прошлые годы.

С 2026 года при досрочной продаже в расходах текущего года можно признать остаточную стоимость основного средства — ту часть, которая ещё не списана. Это снижает налоговую базу в году продажи.

НДС при продаже здания

С 2025 года организации и ИП на УСН признаются плательщиками НДС. Освобождение по статье 145 НК РФ действует, если доход за предыдущий год не превысил 20 млн ₽; в 2026 году этот порог сохраняется. При превышении 20 млн ₽ в течение года освобождение прекращается с 1-го числа следующего месяца.

Если продавец освобождён от НДС, налог при продаже здания не начисляют. При облагаемой продаже нежилого здания применяют 22 % с вычетами либо специальную ставку 5 % или 7 % без вычета входного налога. На начало 2026 года ставка 5 % доступна при доходе за 2025 год свыше 20 млн до 250 млн ₽ включительно, ставка 7 % — при доходе свыше 250 млн до 450 млн ₽ включительно. Внутри 2026 года предел для 5 % — 272,5 млн ₽, для 7 % — 490,5 млн ₽.

НДС начисляют на дату отгрузки или предоплаты — что наступило раньше (статья 167 НК РФ). Единый налог при УСН и НДС считают по разным главам НК РФ, и один друг друга не заменяет.

Что учесть продавцу и покупателю

	Продавец на УСН с освобождением от НДС	Продавец на УСН без освобождения
НДС при продаже	Не начисляется	При облагаемой продаже нежилого здания — 22 % либо 5 % / 7 % при праве на спецставку
Цена для покупателя	Без НДС	Часто формируется с учётом НДС
Вычет входного НДС	Нет, входной налог в стоимости покупок	При общих ставках — есть; при 5 % или 7 % — нет
Единый налог УСН	Доходы минус расходы по статье 346.16	Доходы минус расходы по статье 346.16

Частые вопросы

Можно ли уменьшить доход от продажи здания на расходы, если здание куплено давно?

Да, если расходы документально подтверждены и ранее не учитывались дважды. С 2026 года при досрочной продаже основного средства в расходах признают остаточную стоимость по правилам главы 25 НК РФ. Если объект уже полностью списан в расходы на УСН и нормативный срок владения истёк, повторно ту же стоимость учесть нельзя.

Что будет, если продать здание раньше 10 лет после покупки?

Если срок полезного использования здания свыше 15 лет, продажа раньше 10 лет с момента приобретения требует пересчитать расходы с учётом амортизации по главе 25 НК РФ. Для остальных объектов проверяют, прошло ли 3 года с момента учёта расходов. При необходимости доплачивают налог и пени и подают уточнённые декларации.

Нужно ли платить НДС, если продавец на УСН освобождён по статье 145 НК РФ?

Нет. Освобождение действует при доходе за предыдущий год до 20 млн ₽ включительно; в 2026 году порог сохраняется. При превышении лимита в течение года освобождение прекращается с 1-го числа следующего месяца, и продажа после этой даты облагается НДС.

Считается ли аванс от покупателя доходом на УСН?

Да. На УСН действует кассовый метод: предоплата входит в доход с даты поступления денег. НДС с аванса начисляют отдельно, если продавец не освобождён от налога.

Можно ли учесть расходы на оценку и риелтора при продаже здания?

Да, это расходы на продажу. Они уменьшают доход от реализации, если подтверждены документами и связаны с этой сделкой.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Продажа здания — разовая сделка, а деньги в бизнесе нужны каждый месяц

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, клиенте и канале

Перед продажей здания или после неё важно видеть, что происходит с деньгами в самом бизнесе: какая позиция приносит прибыль, а какая тянет вниз. Я считаю юнит-экономику каждого товара, услуги, клиента и канала после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»