Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом: налогообложение 2020

Коротко

Доход физлица от продажи нежилого помещения облагается НДФЛ. Если объект использовался в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не применяется: налог платят независимо от того, сколько лет помещение было в собственности и снялся ли человек с учёта как ИП до сделки. Базу уменьшают либо на вычет 250 тыс. ₽, либо на документально подтверждённые расходы на покупку.

Что изменилось после 2020 года

В 2020 году доход от продажи нежилого помещения у физлица облагался НДФЛ по ставке 13 %, базу уменьшал имущественный вычет 250 тыс. ₽ или расходы на приобретение. С 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала: доход от продажи имущества облагается по пункту 1.1 статьи 224 НК — 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % с суммы сверх этого порога. Для нерезидентов, пробывших в России меньше 183 дней в году, ставка 30 %.

Само правило про коммерческую недвижимость не изменилось: срок владения её не освобождает от налога, если помещение работало в бизнесе. Поэтому страницы 2020 года дают устаревшую ставку, но верный принцип.

Почему срок владения не освобождает от налога

Освобождение от НДФЛ и декларирования по статье 217.1 НК даёт минимальный срок владения: обычно пять лет, в отдельных случаях три года. На доходы от продажи имущества, которое физлицо непосредственно использовало в предпринимательской деятельности, это освобождение не распространяется.

Прекращение статуса ИП до продажи помещения само по себе не возвращает освобождение, если собственник использовал помещение в предпринимательской деятельности. Если помещение использовали другие лица, нужно оценить, использовал ли его в предпринимательской деятельности сам собственник. Налог платят с дохода от продажи.

Как уменьшить доход

Имущественный вычет 250 тыс. ₽ за налоговый период — для иного недвижимого имущества, к которому относится нежилое помещение. Вычет годовой: если за год продано несколько объектов, 250 тыс. ₽ делят между ними, а не дают на каждый.
Расходы на приобретение этого помещения: цена по договору, документально подтверждённые и связанные именно с покупкой объекта. Вместо вычета налогоплательщик берёт то, что выгоднее.
Если помещение использовалось в предпринимательских целях или в действиях физлица видны признаки систематической торговли недвижимостью, в имущественном вычете откажут.

Как считается налог

Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, доход можно уменьшить на вычет до 250 тыс. ₽ или подтверждённые расходы на покупку. Если цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, доход для расчёта НДФЛ по общему правилу принимают равным 70 % кадастровой стоимости. Для имущества, использовавшегося в бизнесе, имущественный вычет по статье 220 не применяется. К базе применяется шкала пункта 1.1 статьи 224 НК: 13 % до 2,4 млн ₽, дальше 15 % с превышения. Нерезидент платит 30 %.

Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за сделкой, налог уплачивают не позднее 15 июля. Отчитаться можно лично, через представителя, почтой, в «Личном кабинете налогоплательщика» или через МФЦ.

Частые вопросы

Я продал помещение через год после покупки, но снялся с учёта как ИП. Налог будет?

Да. Освобождение по сроку владения не применяется к имуществу, которое физлицо использовало в предпринимательской деятельности, и прекращение статуса ИП до продажи этого не меняет.

Что выгоднее — вычет 250 тыс. ₽ или расходы на покупку?

Считают оба варианта и выбирают больший. Вычет фиксированный, расходы подтверждают документами на приобретение именно этого объекта. Заменить вычет расходами можно по желанию налогоплательщика.

Можно ли разделить вычет 250 тыс. ₽ между двумя проданными помещениями?

Да, вычет предоставляется за налоговый период на иное недвижимое имущество в целом. Если за год продано несколько объектов, общая сумма вычета остаётся 250 тыс. ₽.

По какой ставке платить, если доход больше 2,4 млн ₽?

13 % с суммы до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. Шкала применяется к доходу от продажи имущества по пункту 1.1 статьи 224 НК.

Нужно ли платить, если продал дешевле, чем купил?

Базу уменьшают на документально подтверждённые расходы на приобретение. Если расходы равны доходу или больше, базы для налога нет, но декларацию о продаже имущества, бывшего в собственности меньше минимального срока, подают.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Налог с продажи виден заранее

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте

Перед продажей помещения собственнику важно видеть не цену сделки, а деньги, которые останутся после налога и расходов. Я считаю юнит-экономику каждого объекта, клиента и канала: сколько приносит позиция после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые растут и хотят заранее знать, где рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»