Продажа земельного участка облагается НДС или нет

Коротко

Нет, не облагается. Продажа земельного участка и доли в нём не признаётся объектом налогообложения НДС — подпункт 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса. Правило одинаково для организаций и предпринимателей на общей системе, на УСН и на спецставках 5 или 7 %. Налог не начисляют, счёт-фактуру не выставляют, а сделку показывают в разделе 7 декларации по НДС.

Что говорит закон

Статья 146 Налогового кодекса перечисляет, что считается объектом обложения НДС. В пункте 2 есть перечень операций, которые объектом не признаются, и в подпункте 6 названа реализация земельных участков и долей в них.

Раз операция не признаётся объектом налога, НДС в цене участка нет и быть не может. Это не льгота и не освобождение по статье 149: там операции освобождают от налога, а здесь налог вообще не возникает. Разница видна в декларации — об этом ниже.

Правило работает при любой системе налогообложения. Продавец на общей системе, упрощенец, который стал плательщиком НДС, и упрощенец на ставке 5 или 7 % продают землю одинаково: без НДС.

Что это значит на практике

В договоре цену участка указывают без НДС и не пишут «в том числе НДС»: предъявлять налог не за что.
Счёт-фактуру на продажу земли не выставляют. Если её всё же выставили с выделенным налогом, покупатель не примет налог к вычету, а продавцу придётся платить его в бюджет — такой вывод есть в разъяснениях и судебной практике по статье 146.
Сделку отражают в разделе 7 декларации по НДС как операцию, не признаваемую объектом налогообложения; для продажи земли предусмотрен код 1010806.
Декларацию с разделом 7 сдают те, кто обязан отчитываться по НДС. Тот, кто освобождён по статье 145, декларацию не подаёт.
Входной НДС по работам, связанным с участком, например по межеванию, к вычету не принимают: он относится к операции, которая объектом налога не является, и его включают в стоимость работ (подпункт 4 пункта 2 статьи 170 НК).

Если вместе с землёй продают здание

Земля и стоящее на ней здание — разные объекты продажи с разным налоговым режимом. Продажа здания облагается НДС в общем порядке, продажа участка — нет.

Поэтому в договоре стоимость здания и стоимость земли указывают отдельно. Если цену не разделить, налоговая может посчитать, что часть цены земли спрятана в цене здания, и доначислить НДС: такие споры доходят до судов. Разделение в договоре защищает и продавца, и покупателя.

Влияет ли продажа земли на лимиты УСН и освобождение от НДС

Да, влияет, хотя сам налог с продажи не платится. Выручка от продажи участка входит в доходы для лимита освобождения от НДС по статье 145: Минфин в письме от 14.11.2024 № 03-07-11/112748 указал, что в расчёт берут в том числе доходы по операциям, не облагаемым НДС.

Для 2026 года порог освобождения на УСН — 20 млн ₽ дохода за прошлый год. Если продажа земли подняла доход выше порога, с первого числа следующего за превышением месяца упрощенец становится плательщиком НДС: либо общие ставки с вычетами, либо спецставки 5 или 7 % без вычетов. Сама продажа участка при этом остаётся без НДС.

Выручку от продажи земли учитывают и для лимита доходов по УСН. Если доход с начала 2026 года превысит 490,5 млн ₽, право на УСН утрачивается с первого числа месяца превышения.

Частые вопросы

Нужно ли выставлять счёт-фактуру покупателю земли?

Нет. Счёт-фактура — документ по операциям, облагаемым НДС, а продажа участка объектом налога не признаётся. Если счёт-фактуру с налогом всё же выставили, налог придётся перечислить в бюджет, а покупатель вычет не получит.

Платит ли НДС предприниматель на УСН, который продал участок дороже 20 млн ₽?

С самой продажи — нет, земля не объект налога при любой системе. Но выручка от продажи идёт в доход для порога освобождения: превысив 20 млн ₽, предприниматель с следующего месяца платит НДС по остальным операциям, а продажу земли показывает в разделе 7 декларации.

Можно ли принять к вычету НДС по межеванию участка, который потом продали?

Нет. Входной налог по работам, относящимся к операции, не признаваемой объектом НДС, к вычету не принимают; его включают в стоимость этих работ по подпункту 4 пункта 2 статьи 170 НК.

Что делать, если в договоре не разделили цену здания и земли?

Стоимость здания облагается НДС, стоимость земли — нет, поэтому их лучше указать отдельно. Без разделения налоговая может доначислить НДС на часть цены, которая приходится на здание, — такую позицию подтверждает практика по статье 146.

Облагается ли НДС продажа жилого дома вместе с участком?

Продажа участка — нет, по подпункту 6 пункта 2 статьи 146. Продажа жилого дома — отдельная операция: реализация жилых домов освобождена от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК, но условия освобождения стоит проверить под конкретную сделку.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Земля продана, а куда ушли деньги — вопрос

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждой сделке

Продажа участка пополнила счёт, но общая выручка не говорит, прибыльна ли сделка после расходов: покупки, подготовки документов, межевания, налогов. Я считаю юнит-экономику по каждому объекту и каналу и показываю точку безубыточности.

Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток. Вы получаете расчёт по каждой позиции и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»