Продажа квартиры ИП на УСН: когда доход идёт в УСН, а когда в НДФЛ

Коротко

Продажа квартиры ИП на УСН — это сделка, доход от которой попадает либо в упрощёнку, либо в НДФЛ. Разделяет их одно: была ли квартира занята в бизнесе. Если объект сдавали в аренду, держали в нём офис или магазин, покупали для перепродажи либо в ЕГРИП заявлен вид деятельности по купле-продаже недвижимости, доход учитывают при УСН. Если квартира всё время была личной и бизнеса не касалась, налог считают по НДФЛ.

Что решает судьбу дохода

Доходы от реализации имущества, которое ИП использовал в бизнесе, относят к доходам от предпринимательской деятельности и облагают налогом при УСН (пункт 1 статьи 346.15, пункт 1 статьи 249 НК). Минфин повторяет это в письмах от 01.07.2024 № 03-11-11/60991, от 05.03.2022 № 03-04-05/16195, от 26.08.2021 № 03-04-05/6897. Когда купили квартиру — до регистрации ИП, во время работы или до перехода на упрощёнку, — значения не имеет.

Признаки, что квартира работала на бизнес: её сдавали в аренду, в ней был офис, склад или магазин, её брали для перепродажи. Сдавали раньше, а потом решили продать — это тоже использование в бизнесе. В документах купли-продажи статус ИП может не упоминаться, на вывод это не влияет.

Второй признак — вид деятельности в ЕГРИП. Если заявлен код по покупке и продаже собственного недвижимого имущества (68.10) или аренде (68.20), инспекция считает бизнесом любую продажу жилья. Так отвечает Минфин в письмах от 28.11.2024 № 03-11-11/120087, от 16.11.2021 № 03-11-11/92368, от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 20.01.2025 № 03-04-05/3826.

Обратная сторона: если квартира в бизнесе не была и продажи недвижимости в ЕГРИП нет, доход остаётся личным и облагается НДФЛ (письма Минфина от 20.12.2024 № 03-11-11/129280, от 01.07.2024 № 03-11-11/60991, от 27.12.2023 № 03-04-05/126964).

УСН или НДФЛ: от чего зависит

	Доход в УСН	Доход в НДФЛ
Квартира в бизнесе	Сдавалась в аренду, была офисом, складом или магазином, куплена для перепродажи	Не использовалась в бизнесе
Вид деятельности в ЕГРИП	Заявлена покупка и продажа недвижимости (68.10) или аренда (68.20)	Такого вида деятельности нет
Какой налог	Налог по УСН с дохода от продажи	НДФЛ, при продаже жилья работает освобождение по минимальному сроку владения
Имущественный вычет по НДФЛ	Недоступен	Доступен на общих основаниях
НДС	Жильё освобождено от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК	Не касается: физлицо НДС не платит
Отчётность	Декларация по УСН, доход в книге учёта	3-НДФЛ, если срок владения меньше минимального

НДС при продаже жилья

Реализация жилых помещений и долей в них освобождена от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК. Правило действует и для ИП на упрощёнке, которые в 2026 году стали плательщиками НДС: с операций, освобождённых статьёй 149, налог не берут (письмо Минфина от 08.10.2024 № 03-07-11/97283, пункт 2 приложения к письму ФНС от 17.10.2024 № СД-4-3/11815@).

Освобождённые операции попадают в раздел 7 декларации по НДС. Поэтому требование инспекции показать там продажу квартиры — это требование к отчётности, а не к уплате налога: НДС с продажи жилья не возникает.

Минимальный срок владения и вычет

Когда доход идёт по НДФЛ, работает освобождение: доходы от продажи жилой недвижимости, которая была в собственности в течение минимального срока владения, НДФЛ не облагают (пункт 17.1 статьи 217, пункт 2 статьи 217.1 НК). Минимальный срок — три года или пять лет, смотря по основанию приобретения и по тому, единственное ли это жильё.

Если срок не выдержан, доход можно уменьшить на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на покупку квартиры (статья 214.10 НК). Цена в договоре выше кадастровой — доход считают по цене договора.

Для дохода, который попал в УСН, имущественный вычет по НДФЛ не применяют, и НДФЛ с такой продажи не платят вовсе (письма Минфина от 14.01.2020 № 03-04-05/847, от 29.04.2016 № 03-11-11/25462). На УСН «доходы минус расходы» стоимость квартиры учитывают по её назначению: например, оплаченную квартиру, приобретённую для перепродажи, — как стоимость товара по мере реализации. Для основного средства действуют отдельные правила.

Как отчитаться

Доход попал в УСН: отразите продажу в книге учёта доходов и расходов и в декларации по УСН за год. Сроки — статья 346.23 НК.
Доход остался личным: подайте 3-НДФЛ, если квартира была в собственности меньше минимального срока.
Плательщик НДС на УСН: продажу жилья покажите в разделе 7 декларации по НДС, налог не начисляйте.
Храните договор покупки, акт и платёжные документы: они подтверждают расходы при НДФЛ и снимают спор о том, была ли квартира в бизнесе.

Частые вопросы

Квартиру сдавал в аренду, потом продал. Куда пойдёт доход?

В УСН. Сдача в аренду — признак использования в предпринимательской деятельности, и Минфин в письмах от 01.07.2024 № 03-11-11/60991 и от 05.03.2022 № 03-04-05/16195 относит доход от продажи такого имущества к упрощёнке.

В ЕГРИП есть код 68.10, но квартира была личной. Что будет?

Инспекция посчитает доход предпринимательским: при заявленном виде деятельности по продаже недвижимости любую продажу жилья она относит к УСН (письма Минфина от 28.11.2024 № 03-11-11/120087, от 16.11.2021 № 03-11-11/92368).

Можно ли применить вычет по НДФЛ, если доход попал в УСН?

Нет. Имущественный вычет и освобождение по минимальному сроку владения к такому доходу не применяют, НДФЛ с продажи не платят — налог считают по УСН (письма Минфина от 14.01.2020 № 03-04-05/847, от 29.04.2016 № 03-11-11/25462).

Нужно ли платить НДС с продажи квартиры?

Нет. Реализация жилых помещений освобождена от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК, и это правило действует для ИП на УСН, ставших плательщиками НДС. Если ИП обязан подать декларацию по НДС, освобождённую операцию показывают в разделе 7. При освобождении от обязанностей плательщика НДС по статье 145 декларацию обычно подавать не нужно.

Что делать, если я продал квартиру как физлицо, а инспекция прислала требование по той же сделке и как ИП?

Сверьте, была ли квартира в бизнесе и есть ли в ЕГРИП вид деятельности по недвижимости. От этого зависит, куда относится доход. Двойное обложение одной сделки недопустимо, и требование по одному и тому же объекту от двух статусов разбирают по документам: договорам аренды, назначению помещения, кодам ЕГРИП.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Продажа квартиры меняет цифры в модели

Посчитаю, что продажа делает с деньгами бизнеса

Крупная сделка с недвижимостью сдвигает выручку, налоги и остаток на счёте. Я считаю юнит-экономику каждого направления и строю финансовую модель, в которой видно, что будет с деньгами при продаже объекта, при сдаче его в аренду и при отказе от сделки.

Это для собственников, которые хотят видеть, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале после всех расходов и налогов, и принимать решение по цифрам, а не по общей выручке.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»