Недвижимость с НДС: когда продажа и строительство облагаются налогом

Коротко

Недвижимость с НДС — это сделка, при которой продавец или застройщик обязан начислить налог на добавленную стоимость: продажа помещений и зданий коммерческого назначения, аренда, услуги застройщика по договору долевого участия. Освобождение предусмотрено для жилых домов и жилых помещений, а также для отдельных услуг застройщика по статье 149 Налогового кодекса.

Какие операции с недвижимостью облагаются НДС

НДС возникает при продаже недвижимости, если продавец — плательщик налога и операция не попадает под освобождение. Коммерческие помещения, склады, офисы, апартаменты облагаются налогом по общей ставке. Аренда недвижимости также облагается НДС у арендодателя-плательщика.

Продажа жилых домов и жилых помещений освобождена от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса. Это освобождение действует для продавца-организации или индивидуального предпринимателя, применяющего общую систему налогообложения. Продажа жилых домов, жилых помещений и долей в них освобождена от НДС и у продавца на УСН, если он является плательщиком НДС.

Ставки НДС при продаже недвижимости

С 1 января 2026 года общая ставка НДС составляет 22 % (пункт 3 статьи 164 Налогового кодекса). Она применяется к продаже коммерческой недвижимости, аренде и услугам застройщика, если операция не освобождена.

Если налог нужно выделить из суммы, в которую он уже включён, применяется расчётная ставка 22/122. Это правило действует при продаже имущества, учтённого с НДС, и в других случаях, когда налоговая база определяется расчётным методом.

Что освобождено от НДС

Продажа жилых домов и жилых помещений, а также долей в них — подпункт 22 пункта 3 статьи 149 НК.
Услуги застройщика по договору долевого участия, заключённому по Закону № 214-ФЗ, освобождены от НДС при соблюдении условий подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК; для помещений временного проживания без права постоянной регистрации предусмотрено исключение.
Услуги застройщика по строительству апартаментов по договору долевого участия, если разрешение на строительство получено до 1 января 2024 года (письмо Минфина от 18.02.2026 № 03-07-07/12145).

Особенности для апартаментов

Апартаменты — помещения для временного проживания без права постоянной регистрации. Они не относятся к жилым помещениям, поэтому продажа апартаментов облагается НДС по общей ставке 22 %.

Для услуг застройщика по строительству апартаментов освобождение зависит от даты разрешения на строительство. Если разрешение получено до 1 января 2024 года, применяется старая редакция статьи 149 НК, и услуги застройщика по договору долевого участия освобождены от НДС. Если разрешение получено после этой даты, освобождение не применяется.

Инвестиционные договоры и НДС

При получении инициатором инвестиционного проекта денежных средств от инвестора на создание объекта недвижимости налогообложение зависит от условий договора. ФНС в письме от 17.02.2026 № СД-28-3/37@ отошла от прежней позиции, по которой передача денег по инвестиционному договору не облагалась НДС.

Сейчас защита от начисления НДС возможна, только если инвестиционный договор полностью соответствует модели договора о совместной деятельности. На практике это встречается редко, и каждый договор нужно проверять отдельно.

Частые вопросы

Облагается ли НДС продажа квартиры физическим лицом?

Нет. Физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя не является плательщиком НДС, поэтому продажа квартиры не облагается налогом на добавленную стоимость.

Какую ставку НДС применять при продаже офиса?

При продаже офиса с 1 января 2026 года применяется ставка 22 %. Если цена уже включает налог и его нужно выделить, используется расчётная ставка 22/122.

Освобождена ли от НДС продажа жилого дома с земельным участком?

Продажа жилого дома освобождена от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК. Земельный участок под домом не облагается НДС, так как продажа земли не является объектом налогообложения по статье 146 НК.

Облагается ли НДС аренда недвижимости?

Аренда недвижимости облагается НДС у арендодателя, если он является плательщиком налога и не применяет освобождение. Аренда жилых помещений освобождена от НДС по подпункту 10 пункта 2 статьи 149 НК.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Читать в журнале

Недвижимость с НДС — это только часть денежного потока

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале

Когда в сделке с недвижимостью есть НДС, важно видеть, сколько остаётся после налога, себестоимости и расходов на продажу. Я считаю юнит-экономику каждого объекта, клиента и канала: сколько приносит продажа или аренда после всех затрат.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при росте или смене налогового режима. Это для собственников, которые хотят понимать, какой объект зарабатывает, а какой тянет вниз.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»