НДС в строительстве
Коротко
НДС в строительстве — это налог, которым облагаются работы подрядчика, строительно-монтажные работы для собственного потребления и передача объектов. С 1 января 2026 года основная ставка — 22 %. По договорам, заключённым раньше, этапы, принятые заказчиком до 2026 года, облагаются по 20 %, а принятые начиная с 2026 года — по 22 %.
Что такое НДС в строительстве
НДС в строительстве — налог на добавленную стоимость, который возникает при выполнении строительных и монтажных работ, при передаче объекта заказчику, а также при строительстве для собственных нужд. Плательщиками выступают подрядчики, генподрядчики, застройщики и организации, которые строят хозспособом.
С 1 января 2026 года основная ставка налога — 22 %. Она применяется к работам, выполненным и переданным начиная с этой даты, независимо от того, когда стороны заключили договор.
Когда в строительстве возникает НДС
- Выполнение строительно-монтажных работ по договору подряда — налог начисляется подрядчиком при сдаче результата заказчику.
- Строительство для собственного потребления (хозспособом) — работы силами самой организации для создания объекта основных средств или его реконструкции.
- Передача объекта незавершённого строительства или доли в нём.
- Получение аванса в счёт предстоящих строительных работ — НДС начисляется с аванса.
- Приобретение материалов и услуг для строительства — у покупателя возникает право на вычет входного НДС при соблюдении условий.
Ставки НДС в строительстве
С 1 января 2026 года действует ставка 22 % — она применяется ко всем работам, кроме тех, для которых законом предусмотрены специальные ставки. Ставка 10 % для строительных работ не предусмотрена, поэтому подрядчик начисляет 22 %.
Для отдельных операций в строительстве предусмотрено освобождение от НДС. Например, работы подрядчика по договору строительного подряда с физическим лицом с использованием счетов эскроу не облагаются НДС (п. 23.2 ст. 149 НК РФ).
НДС при строительстве подрядным способом
При подрядном способе заказчик заключает договор со строительной организацией. Подрядчик выполняет работы и сдаёт их по акту (форма КС-2), выставляет счёт-фактуру с НДС. Заказчик принимает налог к вычету на основании счёта-фактуры и принятия работ на учёт.
Если договором предусмотрена поэтапная сдача, то каждый этап оформляется отдельным актом. С 2026 года по этапам, принятым до 1 января 2026 года, применяется ставка 20 %, а по принятым начиная с этой даты — 22 %. Это разъяснил Минфин в письме от 19.01.2026 № 24-06-06/2382.
НДС при строительстве хозспособом
Если организация строит объект для собственных нужд без привлечения подрядчика, работы признаются объектом обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налог начисляется на стоимость выполненных работ, включая материалы. При этом организация вправе принять к вычету НДС по приобретённым материалам и услугам, использованным в строительстве, а также НДС, начисленный на объём работ для собственного потребления.
Работы некапитального характера, например текущий ремонт, не относятся к строительно-монтажным работам для собственного потребления и не облагаются НДС.
Переходные правила для договоров, заключённых до 2026 года
По длящимся контрактам на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, заключённым до 1 января 2026 года, ставка НДС определяется по дате приёмки этапа заказчиком. Если этап принят до 2026 года — применяется 20 %, если начиная с 2026 года — 22 %.
Оплата, полученная подрядчиком в 2026 году за работы, принятые заказчиком в 2025 году, не требует дополнительного начисления НДС по ставке 22 %. Это следует из письма Минфина от 19.01.2026 № 24-06-06/2382.
Вычеты НДС у подрядчика и застройщика
Подрядчик принимает к вычету НДС по материалам, услугам субподрядчиков и прочим затратам, относящимся к облагаемой НДС деятельности. Условия вычета: счёт-фактура, принятие на учёт и использование в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Застройщик, привлекающий подрядчиков, принимает входной НДС по работам подрядчиков после подписания акта приёмки. Если строительство ведётся для собственного потребления, вычет начисленного НДС производится в момент определения налоговой базы.
Частые вопросы
Нужно ли пересчитывать НДС по договору, заключённому до 2026 года, если работы сданы в 2026 году?
Да, если работы (этапы) приняты заказчиком начиная с 1 января 2026 года, применяется ставка 22 %. Исключений для старых договоров нет — это разъяснил Минфин в письме от 19.01.2026 № 24-06-06/2382.
Облагается ли НДС строительство для собственных нужд?
Да, если работы относятся к строительно-монтажным для собственного потребления (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом организация может принять к вычету НДС по материалам и услугам, использованным в строительстве, а также НДС, начисленный на объём работ.
Какая ставка НДС применяется при строительстве жилого дома по договору с физическим лицом через эскроу?
Такие работы освобождены от НДС (п. 23.2 ст. 149 НК РФ). Подрядчик должен быть зарегистрирован в ЕИСЖС, а расчёты идти через счёт эскроу.
Можно ли принять к вычету НДС по работам субподрядчика на УСН без НДС?
Нет, если субподрядчик освобождён от НДС и не выставляет счёт-фактуру с налогом, у генподрядчика нет входного НДС к вычету. Это увеличивает стоимость работ.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Стройка — это деньги, и считать их нужно до начала работ
Посчитаю, сколько вы зарабатываете на каждом объекте
В строительстве легко увлечься объёмами и не заметить, что часть объектов приносит убыток. Я считаю юнит-экономику каждого проекта: сколько остаётся после материалов, субподряда, налогов и накладных.
Вы увидите точку безубыточности и финансовую модель, по которой можно планировать рост без кассовых разрывов. Это для собственников строительных компаний, которые хотят понимать, какие объекты кормят бизнес, а какие тянут вниз.