НДС при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом

Коротко

Нежилое помещение закон не относит к имуществу для личных нужд, поэтому его аренда — предпринимательская деятельность. Вести её без регистрации ИП нельзя, а самозанятость здесь не подходит: доходы от передачи прав на недвижимость, кроме жилья, из налога на профессиональный доход исключены (пункт 3 части 2 статьи 6 Закона № 422-ФЗ). Значит, собственник-физлицо сначала становится предпринимателем, а дальше НДС зависит от выбранного режима: на общей системе он плательщик налога, на упрощённой — платит его при доходе выше порога освобождения.

Почему аренда нежилого помещения — это бизнес

Коммерческая недвижимость не предназначена для личных и семейных нужд. Когда собственник сдаёт её и получает плату из месяца в месяц, налоговая видит систематическое извлечение дохода, а это признаки предпринимательства. При систематической сдаче помещения инспекция может признать деятельность предпринимательской и потребовать регистрации и уплаты соответствующих налогов.

Отсюда и ответ про НДС: если сдача помещения имеет признаки предпринимательской деятельности, инспекция может квалифицировать её как бизнес и доначислить соответствующие налоги, даже если собственник не зарегистрировал ИП. Оформлять аренду на физлицо и платить только НДФЛ — путь с доначислением: инспекция вправе переквалифицировать доход в предпринимательский.

Когда у арендодателя возникает обязанность по НДС

На общей системе налогообложения предприниматель — плательщик НДС с первого дня, освобождения по статье 145 НК для него по аренде коммерческой недвижимости нет.
На упрощённой системе с 2025 года предприниматель тоже плательщик НДС, но освобождён, пока доход за прошлый год не превысил 20 млн ₽; в 2026–2029 годах этот порог сохраняется.
Превысил 20 млн ₽ в течение 2026 года — освобождение прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения.
Освобождение не спасает от НДС при ввозе товаров и при исполнении обязанностей налогового агента — эти суммы платят в любом случае.
Перешёл на патент — аренда нежилых помещений входит в перечень видов деятельности для патента, и тогда НДС по ней не платится, пока держится лимит доходов.

Какая ставка действует

С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 % (пункт 3 статьи 164 НК в редакции Закона № 425-ФЗ). Аренда нежилого помещения под неё и попадает: льготные 10 % и 0 % к аренде офисов, складов и торговых площадей не применяются.

Предприниматель на упрощённой системе, потерявший освобождение, выбирает: общие ставки с вычетом входного налога либо специальные 5 % или 7 % без вычетов. Ставка 5% доступна, в частности, при доходе за 2025 год свыше 20 млн ₽ и до 250 млн ₽; ставка 7% — при доходе свыше 250 млн ₽ и до 450 млн ₽. Спецставку можно применять и после потери освобождения в течение года.

Момент определения базы при длительной аренде

Аренда — услуга, которая оказывается постоянно, поэтому база по НДС определяется на наиболее раннюю из двух дат: день оплаты или частичной оплаты в счёт предстоящей аренды либо последний день налогового периода, в котором услуга оказана. Для арендодателя это значит, что даже при оплате раз в квартал НДС начисляют по итогам каждого квартала, в котором услуга оказана.

Если арендатор досрочно расторгает договор и платит компенсацию недополученной выручки от аренды, такая сумма связана с оплатой реализованных услуг и включается в базу по НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 НК. Счёт-фактуру арендодатель вправе выставить не позднее 5 календарных дней со дня окончания квартала — это позиция Минфина в письмах от 24.09.2020 № 03-03-06/1/83636 и от 23.01.2019 № 03-07-11/3435. Если арендатор — обычный гражданин, стороны могут письменно согласовать, что счёт-фактура не составляется.

Что с НДС на разных режимах

Режим	НДС по аренде	Основание
НПД (самозанятый)	Недоступен: нежилые помещения под режим не попадают	п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ
Патент	Нет, пока доход в пределах лимита; аренда нежилых помещений — вид деятельности для патента	ст. 346.43, п. 6 ст. 346.45 НК
УСН, доход до 20 млн ₽	Освобождение, налог не платится	ст. 145 НК
УСН, доход выше 20 млн ₽	Общие 22 % с вычетом или спецставки 5 % / 7 % без вычета	ст. 164, 145 НК
Общая система	22 % с вычетом входного налога	п. 3 ст. 164 НК

Частые вопросы

Я физлицо, сдаю офис и плачу НДФЛ. НДС платить не надо?

Это зависит от обстоятельств. Если сдача помещения имеет признаки предпринимательской деятельности, инспекция вправе квалифицировать её как бизнес и доначислить соответствующие налоги.

Можно ли сдавать нежилое помещение как самозанятый и не думать о НДС?

Нет. Доходы от передачи прав на недвижимость, кроме жилых помещений, из налога на профессиональный доход исключены. Апартаменты, офис, склад, гараж под режим не попадают, даже если фактически в помещении кто-то живёт.

Надо ли начислять НДС, если арендатор — обычный гражданин?

Да, если арендодатель — плательщик НДС. С физлицом можно письменно согласовать, что счёт-фактура не составляется.

Что будет, если доход на УСН перевалил за 20 млн ₽ в середине года?

Освобождение прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения. С этого месяца аренда облагается НДС: либо по общим ставкам с вычетом, либо по спецставке 5 % или 7 % без вычета.

Включается ли в базу компенсация за досрочное расторжение договора?

Если по договору арендодатель получает деньги как компенсацию недополученной выручки от аренды, они связаны с оплатой услуг и включаются в базу по НДС по подпункту 2 пункта 1 статьи 162 НК.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Аренда приносит выручку — посчитайте, сколько она приносит денег

Покажу, что остаётся у вас с каждого сданного метра

Когда помещение сдано, легко потерять счёт деньгам: налоги, ремонт, простои между арендаторами, коммунальные платежи. Я собираю юнит-экономику по каждому объекту и арендатору: сколько приносит метр после всех расходов и где аренда работает в убыток.

Считаю точку безубыточности и финансовую модель роста, чтобы было видно, что будет с деньгами при смене арендатора, индексации или покупке следующего помещения. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»