НДС при продаже апартаментов

Коротко

Апартаменты — нежилые помещения, поэтому освобождение от НДС, которое действует для продажи жилых домов и квартир, на них не распространяется. Продажа апартаментов облагается НДС в общем порядке, если продавец — плательщик этого налога. Физическое лицо, которое продаёт свои апартаменты без статуса предпринимателя, плательщиком НДС не становится и платит НДФЛ.

Почему льгота для жилья не работает

Подпункт 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса освобождает от НДС реализацию жилых домов, жилых помещений и долей в них. Апартаменты по документам — нежилые помещения, поэтому под эту норму не подпадают. Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 14.05.2026 № Ф10-4498/2025 по делу № А83-23048/2021 подтвердил: операции по продаже апартаментов облагаются НДС в общеустановленном порядке.

То же касается услуг застройщика по договору долевого участия: льгота по НДС для застройщиков с 2024 года действует только на жилые дома, жилые и нежилые помещения в составе многоквартирного дома и машино-места. Если строится объект для временного проживания — апартаменты, — льгота не применяется.

Кто платит НДС при продаже апартаментов

Застройщик или организация-продавец на общем режиме: НДС начисляется на стоимость продажи по ставке 22 % (пункт 3 статьи 164 НК РФ).
Организация или ИП на УСН: с 2025 года они признаются плательщиками НДС. В 2026 году освобождение действует, если доход за 2025 год не превысил 20 млн ₽. При превышении 20 млн ₽ в течение 2026 года освобождение прекращается с 1-го числа следующего месяца (пункты 1 и 5 статьи 145 НК РФ).
ИП на УСН без освобождения: выбирает общие ставки 22/10/0 % с вычетами или специальные 5 % и 7 % без вычетов (статья 164 НК РФ). Спецставка 5 % действует, пока доход с начала года не превысил 272,5 млн ₽; дальше — 7 % до 490,5 млн ₽.
Физическое лицо без статуса ИП: плательщиком НДС не является, при продаже платит НДФЛ по правилам статьи 217.1 НК РФ.

НДС и НДФЛ — разные налоги

Продавец-физлицо и продавец-организация платят разные налоги. НДС — косвенный налог, который продавец-плательщик включает в цену и перечисляет в бюджет. НДФЛ — налог с дохода физического лица. Если апартаменты продаёт гражданин без регистрации ИП, он платит НДФЛ, а не НДС.

Для НДФЛ срок владения апартаментами считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты полной оплаты по ДДУ. Это правило для жилья, купленного по договору долевого участия, на нежилые помещения не распространяется — ФНС подтвердила это в разъяснениях по налоговым вычетам.

НДС при продаже: квартира и апартаменты

	Квартира (жилое помещение)	Апартаменты (нежилое помещение)
Освобождение от НДС по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК	Действует	Не применяется
НДС при продаже организацией или ИП на общем режиме	Нет	22 % (п. 3 ст. 164 НК)
НДС у застройщика по ДДУ	Льгота действует	Льгота не действует с 2024 года
НДФЛ у физлица: начало срока владения	С даты полной оплаты по ДДУ	С даты регистрации права собственности
Имущественный вычет при продаже	С учётом особенностей ст. 220 НК	250 000 ₽, если не использовались в бизнесе

Частые вопросы

Я физлицо, продаю апартаменты — платить ли НДС?

Нет. НДС платят организации и ИП, а также лица, которые признаются плательщиками НДС по другим основаниям. Гражданин без статуса ИП при продаже личного имущества платит НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения.

ИП на УСН продаёт апартаменты — будет ли НДС?

Зависит от дохода. В 2026 году освобождение от НДС на УСН действует при доходе за 2025 год не более 20 млн ₽. Если доход за 2025 год превысил 20 млн ₽, освобождения с начала 2026 года нет. Если порог превышен в течение 2026 года, освобождение прекращается с 1-го числа следующего месяца. При продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, доход учитывается в рамках УСН, если в ЕГРИП заявлен соответствующий вид деятельности.

Застройщик продаёт апартаменты — есть ли льгота по НДС?

Нет. С 2024 года льгота по НДС для услуг застройщика по ДДУ распространяется только на жилые дома, жилые и нежилые помещения в составе многоквартирного дома и машино-места. Апартаменты, которые строятся как помещения для временного проживания, под льготу не подпадают.

Можно ли принять НДС к вычету при покупке апартаментов?

Покупатель — плательщик НДС вправе принять налог к вычету, если покупка принята на учёт, предназначена для облагаемых НДС операций и есть счёт-фактура. У покупателя на УСН со специальными ставками 5 % или 7 % вычета нет: входной НДС включается в стоимость.

Что будет, если не начислить НДС при продаже апартаментов?

Продавец-плательщик НДС обязан начислить налог на стоимость продажи. Если налог не начислен, инспекция при проверке доначислит НДС, пени и штраф. Покупатель при этом не сможет принять налог к вычету, потому что в счёте-фактуре он не выделен.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Продажа апартаментов должна приносить прибыль, а не убыток

Посчитаю, сколько вы зарабатываете на каждом объекте

Продажа недвижимости — это бизнес с длинным циклом и большими суммами. Выручка от продажи видна, а прибыль после всех расходов — нет. Я считаю юнит-экономику каждого объекта: сколько стоит строительство или покупка, реклама, содержание, налоги, и сколько остаётся после продажи.

Это для собственников и застройщиков, которые хотят видеть, какой объект или канал продаж приносит деньги, а какой съедает прибыль.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»