НДС при покупке недвижимости юридическим лицом

Переход права собственности на недвижимость — это реализация товара, и у продавца возникает обязанность начислить НДС, если объект не попадает под освобождение. Для нежилых помещений, зданий под офис, склад или производство налог предъявляется покупателю сверх договорной цены, а в договоре и счёте-фактуре сумма выделяется отдельной строкой.

С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 % (пункт 3 статьи 164 Налогового кодекса в редакции закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Она применяется ко всему, что не облагается по ставке 0 % или 10 %; к продаже некоммерческой недвижимости применяется именно она.

Момент, с которого продавец считает налог, — наиболее ранняя из двух дат: день передачи объекта покупателю по передаточному акту или день оплаты, включая аванс (пункт 1 статьи 167, пункт 16 статьи 167). Если покупатель перечислил предоплату раньше подписания акта, продавец начисляет НДС с аванса.

Продажа жилых домов, квартир, комнат и долей в них освобождена от НДС (подпункт 22 пункта 3 статьи 149). Продавец-организация не предъявляет налог покупателю, счёт-фактура с НДС не выставляется, а в договоре цена указывается без налога. Вычета у покупателя в этом случае не возникает.

Освобождение — право, а не запрет. Продавец может от него отказаться, подав заявление в инспекцию не позднее 1-го числа налогового периода, с которого он хочет платить налог (пункт 5 статьи 149). Тогда он предъявляет покупателю НДС по общей ставке, а покупатель на общей системе получает счёт-фактуру и может заявить вычет.

Земельный участок под зданием или отдельный участок — отдельная история: его реализация не признаётся объектом налогообложения (подпункт 6 пункта 2 статьи 146), поэтому НДС в цене участка нет ни при каком раскладе.

Если организация покупает квартиру для проживания сотрудников в командировках, объект используется для собственных нужд, а не для операций, облагаемых НДС. В такой ситуации пункт 2 статьи 170 Налогового кодекса не даёт права на вычет, даже когда продавец отказался от освобождения и предъявил налог.

Налог в этом случае включается в стоимость объекта и списывается через амортизацию в налоговом учёте по налогу на прибыль. При продаже такой квартиры дальше продавец снова применяет освобождение по подпункту 22 пункта 3 статьи 149, если не откажется от него.

Проверять право на вычет стоит до подписания договора: после того как счёт-фактура получен и налог принят к вычету, а объект фактически используется для социальных нужд, инспекция при проверке восстановит налог и начислит пени.