Налоговый агент по НДС при аренде муниципального имущества в 2023

Коротко

Арендатор муниципального имущества, не закреплённого за предприятиями и учреждениями, платит НДС в бюджет как налоговый агент по пункту 3 статьи 161 НК РФ. Он сам исчисляет налог с арендной платы, удерживает его из дохода, причитающегося органу местного самоуправления, и перечисляет в бюджет. В 2023 году действовала ставка 20 %, с 2026 года — 22 %.

Когда арендатор становится налоговым агентом

Обязанность возникает, если одновременно выполнены два условия: имущество находится в муниципальной казне и не закреплено за муниципальными предприятиями или учреждениями, а арендодателем выступает орган местного самоуправления. Система налогообложения арендатора значения не имеет: налоговым агентом становятся и организации, и индивидуальные предприниматели.

Если имущество сдаёт балансодержатель — учреждение или предприятие, за которым казна закреплена, — арендатор налоговым агентом не признаётся. НДС в этом случае исчисляет и платит сам арендодатель по общим правилам главы 21 НК РФ. У казённого учреждения сдача имущества в аренду НДС не облагается на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под обязанности налогового агента не попадает: арендная плата за пользование таким участком НДС не облагается.

Как рассчитать и удержать налог

Налоговая база — сумма арендной платы с учётом НДС. Налог считается с этой суммы, а не сверх неё.
Если в договоре сумма НДС выделена, в бюджет перечисляют указанную сумму, а органу местного самоуправления арендную плату переводят за вычетом налога.
Если НДС в договоре не выделен и не сказано, что он включён в арендную плату, налог считают сверх суммы договора: арендодатель получает всю сумму арендной платы, а НДС платят за счёт собственных средств.
Если НДС в договоре не выделен, но указано, что он включён в арендную плату, налог считают из суммы по расчётной ставке: до 2026 года — 20/120, с 2026 года — 22/122. Органу местного самоуправления перечисляют арендную плату за вычетом налога.

Счёт-фактура и вычет

На сумму арендной платы и удержанного НДС арендатор составляет счёт-фактуру и регистрирует его в книге продаж. Налог принимают к вычету на основании пункта 3 статьи 171 НК РФ: арендатор вправе вычесть НДС, исчисленный и удержанный им из дохода органа местного самоуправления, при соблюдении условий статьи 172 НК РФ.

Если арендованное имущество передаётся в субаренду, обязанности налогового агента у арендатора сохраняются по основной аренде. По субаренде налог платит субарендатор, если имущество остаётся в муниципальной казне и арендодателем выступает орган местного самоуправления.

Частые вопросы

Нужно ли платить НДС агентом, если договор аренды не зарегистрирован?

Да, если арендатор фактически пользуется имуществом и перечисляет арендную плату. Отсутствие государственной регистрации договора не освобождает от обязанностей налогового агента по НДС: порядок исчисления налога не связан с выполнением требований гражданского законодательства.

Платит ли НДС арендатор-физическое лицо без статуса ИП?

Нет. Если арендатор — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, обязанность по уплате НДС возлагается на арендодателя. Арендодателю по договорам с ИП нужно отслеживать статус арендатора в течение срока действия договора.

Какую ставку применять в 2023 году?

В 2023 году действовала ставка 20 % и расчётная 20/120. С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 %, расчётная — 22/122.

Можно ли принять к вычету НДС, удержанный из арендной платы?

Да, арендатор — налоговый агент вправе принять к вычету НДС, исчисленный и удержанный им из дохода органа местного самоуправления, при соблюдении условий статьи 172 НК РФ.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Аренда казны — только часть денежных потоков

Покажу, сколько бизнес зарабатывает на каждом направлении

Аренда, продажи, услуги — у каждого направления своя экономика. Я считаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге, клиенте и канале после всех расходов: себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»