Налог с продажи коммерческой недвижимости
Коротко
Налог с продажи коммерческой недвижимости зависит от того, кто продаёт — физлицо, ИП или ООО — и использовался ли объект в предпринимательской деятельности. Освобождение от НДФЛ по сроку владения, которое действует для жилья, на коммерческую недвижимость не распространяется: если помещение использовалось в бизнесе, налог платят со всей суммы дохода.
Кто платит и какой налог
Физлицо без статуса ИП, которое не использовало объект в предпринимательской деятельности, платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Доход можно уменьшить на расходы на приобретение этого объекта или на имущественный вычет 250 тыс. ₽ для нежилых помещений (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности — даже без регистрации ИП, например сдавалась в аренду, — освобождение по сроку владения не применяется (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина от 28.04.2025 № 03-04-05/42566). Не применяется и имущественный вычет, и уменьшение дохода на расходы. НДФЛ считают со всей суммы продажи.
ИП на общей системе платит НДФЛ с дохода от продажи и НДС, если не освобождён от него. ИП на УСН платит единый налог и НДС, если доход превысил порог освобождения. На патенте продажа недвижимости не подпадает под ПСН — доход облагается по совмещаемому режиму или по общей системе.
ООО платит налог на прибыль по ставке 25 % и НДС с реализации, если не применяет освобождение по статье 145 НК РФ.
Когда освобождение по сроку владения не работает
- Объект использовался в предпринимательской деятельности — неважно, был ли у собственника статус ИП.
- Объект сдавался в аренду: по мнению Минфина, это признак использования в бизнесе (письма от 18.06.2019 № 03-04-05/44452, от 24.07.2020 № 03-15-05/64949).
- Собственник закрыл ИП, но помещение использовалось в бизнесе до продажи — срок с момента закрытия ИП значения не имеет (письмо Минфина от 20.10.2023 № 03-04-05/100236).
- Объект не использовался в бизнесе — тогда работают общие правила: обычно 5 лет владения для освобождения от НДФЛ, а в отдельных случаях 3 года, например при наследовании, приватизации или дарении членом семьи либо близким родственником (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Налоги при продаже коммерческой недвижимости по продавцам
| Физлицо (объект не использовался в бизнесе) | Физлицо (объект использовался в бизнесе) | ИП на ОСНО | ООО | |
|---|---|---|---|---|
| Основной налог | НДФЛ 13–15 % | НДФЛ 13–15 % со всей суммы | НДФЛ 13–15 % | Налог на прибыль 25 % |
| НДС | Нет | Нет | Есть, если не освобождён | Есть, если не освобождён |
| Освобождение по сроку владения | Есть: 5 лет, в отдельных случаях 3 года | Нет | Нет | Нет |
| Имущественный вычет 250 тыс. ₽ | Есть | Нет | Нет | Нет |
| Уменьшение дохода на расходы | Есть | Нет | Есть в составе расходов | Есть в составе расходов |
Как считается доход и что с кадастровой стоимостью
Для целей налогообложения доход от продажи недвижимости сравнивают с кадастровой стоимостью объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если цена в договоре ниже этой величины, доходом признают кадастровую стоимость с коэффициентом. Законом субъекта РФ коэффициент может быть уменьшен.
При продаже коммерческой недвижимости физлицом, использовавшим её в бизнесе, доход — вся сумма по договору, без уменьшения на расходы и без вычета. При продаже объекта, не связанного с бизнесом, доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение или применить вычет 250 тыс. ₽ (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Частые вопросы
Нужно ли платить налог с продажи коммерческой недвижимости, если владел более 5 лет?
Если объект использовался в предпринимательской деятельности — да, нужно. Освобождение по сроку владения для коммерческой недвижимости, задействованной в бизнесе, не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина от 28.04.2025 № 03-04-05/42566). Если объект в бизнесе не использовался и не сдавался в аренду, после 5 лет владения (в отдельных случаях 3 года) НДФЛ платить не нужно.
Можно ли зарегистрироваться как ИП на УСН перед продажей и заплатить меньше?
ФНС может расценить регистрацию ИП непосредственно перед сделкой как создание условий для необоснованной налоговой выгоды. Последствия — доначисление налога, штраф и пени. Если недвижимость уже использовалась в коммерческой деятельности, льгота по сроку владения всё равно не применяется.
Какой вычет можно применить при продаже нежилого помещения?
Физлицо, не использовавшее объект в бизнесе, вправе уменьшить доход на имущественный вычет 250 тыс. ₽ или на фактически произведённые расходы на приобретение (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если объект использовался в предпринимательской деятельности, вычет не применяется.
Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог?
Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а НДФЛ уплачивают не позднее 15 июля (ст. 229 НК РФ). Нулевая сумма налога сама по себе не отменяет обязанность подать декларацию: проверьте, освобождён ли от декларирования именно доход от продажи.
Облагается ли продажа коммерческой недвижимости НДС?
У физлица без статуса ИП НДС при продаже не возникает. ИП на ОСНО и ООО платят НДС с реализации, если не применяют освобождение по статье 145 НК РФ. На УСН НДС появляется при превышении порога доходов для освобождения.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Продажа недвижимости должна оставить деньги, а не только налог
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале
Перед продажей коммерческой недвижимости важно понять, сколько она приносит после всех расходов: налогов, обслуживания, арендных простоев. Я считаю юнит-экономику каждого объекта и клиента, чтобы было видно, что выгоднее — продать, сдать или рефинансировать.
Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.