Налог на имущество при УСН доходы минус расходы учитывается в расходах

Коротко

Да, налог на имущество при УСН «доходы минус расходы» уменьшает налоговую базу — но не автоматически. В расходы попадает налог, начисленный по недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности. Если объект стоит пустой или работает не в бизнесе, сумму налога учесть нельзя.

Входит ли налог на имущество в расходы при УСН «доходы минус расходы»

Входит, если выполнены два условия: налог начислен по объекту, который облагается по кадастровой стоимости, и этот объект используется в предпринимательской деятельности. Подпункт 22 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса разрешает включить в расходы суммы налогов и сборов, уплаченных по законодательству. Исключения — сам единый налог при УСН, НДС, который организация или ИП выставила в счёте-фактуре по пункту 5 статьи 173 НК, и туристический налог.

Одного факта уплаты мало: как и любой расход при УСН, сумма должна быть экономически обоснованной, документально подтверждённой и связанной с получением дохода — пункт 2 статьи 346.16 и пункт 1 статьи 252 НК.

Для организаций на УСН налог на имущество платится только по объектам, база по которым — кадастровая стоимость. Движимое имущество и недвижимость с базой по среднегодовой стоимости под налог у упрощенца не попадают, поэтому и в расходах такой строки не возникает.

Когда налог на имущество уменьшает УСН

Объект недвижимости облагается налогом по кадастровой стоимости — это условие для упрощенца, у которого иных объектов налогообложения нет.
Недвижимость используется в предпринимательской деятельности: в ней работают сотрудники, идёт торговля, оказываются услуги, объект сдан в аренду.
Налог начислен и уплачен в бюджет — расход признаётся по факту уплаты, как и другие налоги.
Сумма подтверждена декларацией или расчётом авансового платежа и платёжным документом.
Для ИП — налог на имущество физлиц по административно-деловому или торговому объекту из перечня, который определяет регион, и этот объект также должен работать в бизнесе.

Момент признания расхода

При УСН расходы на налоги и сборы признаются в момент уплаты — подпункт 3 пункта 2 статьи 346.17 НК. Авансовый платёж по налогу на имущество, перечисленный в бюджет, уменьшает базу того отчётного периода, в котором деньги ушли.

Если налог за год доплачивается уже в следующем году, сумма попадёт в расходы следующего периода. Совпадения с периодом начисления ждать не нужно.

Переплата в расходах не учитывается: базу уменьшает только уплаченная сумма. Возврат или зачёт переплаты тоже не создаёт дохода.

Что можно и что нельзя списать в расходы

Ситуация	Учитывается в расходах	Основание
Недвижимость по кадастровой стоимости используется в бизнесе	Да, в сумме уплаченного налога	Подпункт 22 пункта 1 статьи 346.16 НК; письма Минфина от 25.12.2024 № 03-11-06/2/131199, от 27.09.2017 № 03-11-06/2/62571
Объект стоит пустой или в личных целях	Нет	Пункт 1 статьи 252 НК: расход должен быть направлен на получение дохода
Имущество с базой по среднегодовой стоимости	У упрощенца налога нет, списывать нечего	Статья 374 НК
Единый налог при УСН и НДС, выставленный по пункту 5 статьи 173 НК	Нет	Подпункт 22 пункта 1 статьи 346.16 НК
Пени и штрафы по налогу на имущество	Нет	Перечень расходов при УСН закрыт; пени и штрафы в него не входят

Частые вопросы

Нужно ли платить налог на имущество организации на УСН?

Да, но только по объектам, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость. По остальному имуществу организация на УСН налог на имущество не платит — статья 374 НК.

Можно ли учесть налог на имущество, если объект сдаётся в аренду?

Да. Сдача в аренду — предпринимательская деятельность, доход от неё есть, значит, расход обоснован. Нужны договор аренды, акт приёма-передачи и документы об уплате налога.

В каком периоде списывать налог за год?

В том, в котором он уплачен. Если годовую сумму перечислили в следующем году, она уменьшит базу следующего отчётного периода, а не того, за который начислена.

Что делать, если часть площади пустует?

Налог по пустующим площадям учесть нельзя: расход не связан с получением дохода. Безопасно распределить налог пропорционально площади, которая реально используется в бизнесе, и списать только эту часть. Пропорцию закрепите в учётной политике или бухгалтерской справке.

ИП на УСН платит налог на имущество физлиц — можно его списать?

Да, если налог начислен по административно-деловому или торговому объекту из регионального перечня и объект используется в предпринимательской деятельности. На жилую недвижимость и личные объекты это не распространяется.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Читать в журнале

Налог на имущество — только одна строка расходов

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре и клиенте

Когда расходы собираются в одну кучу, налог на имущество, аренда и логистика сливаются, и непонятно, какая позиция кормит бизнес, а какая тянет вниз. Я считаю юнит-экономику каждого товара, услуги, клиента и канала после всех расходов: себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»