Налог на коммерческое помещение
Коротко
Налог на коммерческое помещение — это не один платёж, а несколько. С самого объекта платят налог на имущество: у организаций — по статье 375 Налогового кодекса, у граждан — по статье 401. Если под зданием есть участок, добавляется земельный налог. А с дохода от аренды или продажи платят налог по своей системе: НДФЛ, налог на прибыль, УСН или НДС.
Из чего складывается налоговая нагрузка на помещение
Сначала разделите платежи на две группы. Первая — за владение объектом: налог на имущество и земельный налог, их платят независимо от того, приносит помещение доход или стоит пустым. Вторая — с результата: налог с арендной платы, НДС при сдаче в аренду или продаже, налог с прибыли.
Для налога на имущество важен статус владельца. У компании база и ставка — из главы 30 Налогового кодекса и закона региона. У гражданина — из статьи 401 и нормативного акта муниципалитета. Один и тот же объект у разных владельцев может облагаться по-разному, поэтому сначала определите, кто собственник: организация, ИП или физлицо.
Что проверить до расчёта
- Кадастровую стоимость объекта на 1 января года — она указана в выписке ЕГРН; именно от неё считают налог на имущество по кадастровой базе.
- Включён ли объект в региональный перечень недвижимости, по которой база — кадастровая стоимость: перечень публикует уполномоченный орган региона, и он действует с года опубликования.
- Ставку в законе региона для организаций или в акте муниципалитета для граждан: кодекс задаёт лишь пределы, конкретную ставку устанавливает регион или муниципалитет.
- Кадастровую стоимость и ставку земельного участка под зданием: земельный налог устанавливает муниципалитет, а в городах федерального значения — закон соответствующего города.
- Свою систему налогообложения: от неё зависит, платите ли вы НДС при аренде и какой налог с дохода.
Налог на имущество: кадастровая стоимость или среднегодовая
У организаций два способа считать базу. По кадастровой стоимости — для объектов из статьи 378.2: административно-деловые и торговые центры, помещения в них, офисы и торговые точки, которые регион признал такими, а также жильё, не учтённое в составе основных средств. По среднегодовой стоимости — для остального имущества на балансе.
Регион утверждает перечень торгово-офисной недвижимости на очередной год. Если объекта в перечне нет, проверьте, не облагается ли он по кадастровой стоимости по другому основанию и признаётся ли объектом налогообложения по среднегодовой стоимости. Для граждан налог на имущество физлиц считает налоговая по кадастровой стоимости и присылает уведомление — самому рассчитывать его не нужно.
НДС и налог с аренды
Сдача помещения в аренду — услуга, и по общему правилу она облагается НДС. С 1 января 2026 года основная ставка — 22 %, льготные 10 % и 0 % действуют только для операций из статьи 164 Налогового кодекса, аренды коммерческой недвижимости среди них нет. Если договором предусмотрена плата без НДС, налог предъявляют сверх неё. Если договор о НДС умалчивает, налог обычно выделяют из согласованной цены расчётным методом с учётом условий и обстоятельств сделки.
На упрощённой системе с 2026 года освобождение от НДС получают те, у кого доход за прошлый год не больше 20 млн ₽. Кто превысил порог, платит НДС: либо общие ставки с вычетами, либо специальные 5 % или 7 % без вычетов. Пороги и условия — в статье 145 Налогового кодекса.
Налог с самой арендной платы зависит от системы: у компании — налог на прибыль, у ИП — НДФЛ или налог по УСН, у гражданина — налогового резидента доход от аренды входит в основную базу НДФЛ: 13 % до 2,4 млн ₽, затем 15 % до 5 млн ₽, 18 % до 20 млн ₽, 20 % до 50 млн ₽ и 22 % с превышения 50 млн ₽. Повышенные ставки применяются к соответствующей части базы. Если помещение использовалось в бизнесе, при продаже смотрите правила соответствующего режима.
Частые вопросы
Кто платит налог на коммерческое помещение — арендатор или собственник?
Налог на имущество платит собственник объекта: обязанность следует из права на недвижимость. Арендатор платит только арендную плату и НДС, если он налоговый агент или сторона договора так предусмотрела. Переложить налог на арендатора можно только через размер платы, но перед налоговой отвечает владелец.
Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости?
Умножьте кадастровую стоимость на 1 января года на ставку, установленную регионом. Пределы ставки для объектов из статьи 378.2 — в статье 380 Налогового кодекса. Точную ставку и перечень объектов ищите в законе своего региона: без них расчёт будет неверным.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость, чтобы уменьшить налог?
Да, кадастровую стоимость можно пересмотреть — через обращение в бюджетное учреждение, которое проводит государственную кадастровую оценку, или в суд. Порядок и основания установлены статьёй 22 Федерального закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке. После пересмотра налог считают от новой стоимости с даты, указанной в решении.
Платит ли налог на имущество ИП на спецрежиме?
Да, спецрежим не отменяет налог на имущество по объектам, для которых база — кадастровая стоимость: такие объекты облагаются независимо от системы налогообложения. По остальному имуществу ИП на УСН или патенте освобождается от налога на имущество физлиц, если объект используется в соответствующей предпринимательской деятельности. За личную недвижимость налог платят по общим правилам.
Что будет, если не платить налог на имущество?
Налоговая начислит пени за каждый день просрочки и направит требование об уплате, а затем взыщет долг. Для граждан это происходит через суд, для организаций — через решения о взыскании за счёт денег и имущества. Точные сроки уплаты и порядок взыскания смотрите в статьях 75 и 46–48 Налогового кодекса.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Прежде чем спорить о налоге, посчитайте, что помещение приносит
Посчитаю, сколько на самом деле зарабатывает ваше помещение
Налог на имущество — только одна строка в экономике объекта. Рядом стоят арендная выручка, коммуналка, ремонт, простои и налог с дохода. Я считаю, сколько помещение приносит после всех расходов и налогов, и показываю точку, ниже которой сдавать его невыгодно.
Это для собственников коммерческой недвижимости, которые хотят видеть, окупается ли объект и что даст повышение арендной платы или смена режима налогообложения.