Какие объекты облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости
Коротко
По кадастровой стоимости налог на имущество организаций платят по закрытому перечню объектов из статьи 378.2 Налогового кодекса. Для торгово-офисной недвижимости решающее значение имеет региональный перечень: объект облагается по кадастру, если он в этот перечень включён. Для жилых помещений, гаражей, машино-мест и объектов незавершённого строительства включение в перечень не требуется — достаточно, что у объекта определена кадастровая стоимость.
Что значит «облагается по кадастровой стоимости»
Налог на имущество организаций считают по среднегодовой стоимости облагаемой недвижимости на балансе или по кадастровой стоимости отдельных объектов. Второй способ обычно дороже: в кадастр заложена рыночная оценка, а не остаточная стоимость по бухгалтерскому учёту.
Способ расчёта задаёт не желание компании, а вид объекта и региональный перечень. Если объект попал в перечень, налог считают от кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года налогового периода. Перечень на 2026 год регионы формируют, направляют в налоговую и публикуют на своём официальном сайте не позднее 1 марта — раньше срок был другим, и это даёт компании время проверить свои объекты до расчёта.
Какие объекты недвижимости облагаются по кадастровой стоимости
- Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. С 2026 года к ним отнесены и единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно нежилое здание, отвечающее условиям статьи 378.2: участок под офисное деловое строительство, назначение или фактическое использование под деловые и коммерческие цели либо не менее 20 % площади под торговлю, общепит и бытовое обслуживание.
- Нежилые помещения, назначение или фактическое использование которых — офисы, торговые объекты, общественное питание и бытовое обслуживание. Понятие объекта бытового обслуживания уточнено через коды ОКВЭД и ОКПД2: автомойка, ателье, ремонтная мастерская попадают под критерий, если деятельность отвечает этим кодам.
- Жилые помещения, многоквартирные, наёмные и садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства и хозпостройки на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и ИЖС — по подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2. Здесь перечень региона не нужен: основание — определённая кадастровая стоимость.
- Недвижимость иностранных организаций, у которых нет постоянного представительства в России, — для неё кадастровая стоимость единственный способ исчисления налога.
Перечень региона решает не всё
Для торгово-офисной недвижимости порядок такой: сначала объект должен отвечать критериям статьи 378.2, затем регион включает его в перечень. Нет объекта в перечне — налог идёт по среднегодовой стоимости. Есть в перечне — по кадастровой, и спорить с самим фактом включения сложно.
С 2026 года изменилось одно важное правило: объекты, выявленные в течение года и не включённые в текущий перечень, по общему правилу включают в перечень на следующий налоговый период. Для объектов, образованных из уже включённых в перечень объектов, действуют отдельные правила. Поэтому после реконструкции, завершения стройки или постановки здания на учёт стоит проверить, не появился ли объект в перечне, — иначе недоимка и пени придут вместе.
Жилая недвижимость, гаражи, машино-места и объекты незавершённого строительства работают иначе: их облагают по кадастровой стоимости независимо от того, включил ли регион объект в перечень. Верховный Суд подтвердил: для таких объектов достаточно кадастровой стоимости в ЕГРН, а вид разрешённого использования участка на это не влияет — он важен только для хозпостроек.
Налог на имущество организаций: когда платить
Налоговый период — календарный год. Регион может ввести отчётные периоды — квартал, полугодие и девять месяцев; тогда по итогам каждого платят аванс, а по итогам года доплачивают остаток. За 2026 год налог уплачивают не позднее 28 февраля следующего года, а авансы — не позднее 28-го числа месяца после отчётного периода. Если срок выпадает на нерабочий день, он переносится по правилам Налогового кодекса.
Российские организации не включают в декларацию объекты, облагаемые по кадастровой стоимости. Если у организации только такие объекты, декларацию по налогу на имущество сдавать не нужно. Если регион отменил отчётные периоды, авансов нет.
Общий предел ставки по кадастровой стоимости — 2 %. Для объекта кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ предел составляет 2,5 %. Точную ставку и льготы смотрите в законе своего субъекта: одинаковой для всей страны она не бывает.
Частые вопросы
Облагается ли офис в бизнес-центре по кадастровой стоимости, если сам центр в перечень не попал?
Смотрите перечень региона: помещения в административно-деловых и торговых центрах облагаются по кадастру, если они в перечне. С 2026 года в перечень включают и сведения о единых недвижимых комплексах с нежилым зданием, отвечающим условиям статьи 378.2.
Нужно ли платить по кадастру за недостроенное здание?
Да, если у объекта незавершённого строительства определена кадастровая стоимость. Верховный Суд разъяснил: такие объекты облагаются независимо от фактического использования в производстве — они имеют самостоятельную стоимостную оценку и могут быть проданы.
Что будет, если здание снесли, а запись в ЕГРН осталась?
Налог по кадастровой стоимости не начисляют с момента, когда объект фактически прекратил существование: снос, гибель или полное уничтожение. Запись в реестре сама по себе не создаёт объект налогообложения.
Когда регион публикует перечень на год?
Не позднее 1 марта года, за который считают налог. Изменения в перечень уполномоченный орган направляет в налоговую в течение пяти дней и размещает на официальном сайте региона или уполномоченного органа.
Можно ли оспорить включение объекта в перечень?
Можно, если объект не отвечает критериям статьи 378.2: например, здание фактически используется под производство, а не под офисы или торговлю. Оценку ведут по назначению и фактическому использованию площадей, а не по названию в ЕГРН.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Кадастровый налог бьёт по деньгам сильнее, чем кажется
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале
Налог по кадастру — это постоянный расход, который не зависит от выручки. Чтобы понять, тянет ли его бизнес, я считаю юнит-экономику: сколько зарабатывает каждый товар, услуга, клиент и канал после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.
Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при росте и при новом объекте. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.