Как определяется налоговая база по земельному налогу
Коротко
Налоговая база по земельному налогу — это кадастровая стоимость земельного участка, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, который считается налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса). Считают её отдельно по каждому участку, признанному объектом налогообложения по статье 389.
Что именно берут за базу
Статья 390 Налогового кодекса называет базу прямо: кадастровая стоимость земельных участков, которые признаны объектом налогообложения по статье 389. Других вариантов для земельного налога нет — ни инвентаризационная стоимость, ни цена сделки, ни рыночная оценка сами по себе базу не заменяют.
Дата, на которую берут стоимость, — 1 января года налогового периода. Налоговый период по земельному налогу — календарный год, поэтому для налога за 2026 год нужна кадастровая стоимость, которая применяется с 1 января 2026 года.
Стоимость должна быть внесена в ЕГРН. Кадастровую стоимость определяют по земельному законодательству: по статье 66 Земельного кодекса и главе III.1 закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В ряде случаев её устанавливают без государственной кадастровой оценки — например, при оспаривании результатов оценки участка она принимается равной рыночной стоимости (статья 24.18 закона № 135-ФЗ).
Где посмотреть кадастровую стоимость участка
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости: её бесплатно предоставляет Росреестр по запросу любого лица (часть 4 статьи 63 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Запрос на сайте Росреестра.
- Публичная кадастровая карта России: участок ищут по адресу или кадастровому номеру.
- Для организаций — сведения, которые налоговая получает от органов кадастрового учёта и регистрации прав; для физических лиц базу определяют сами налоговые органы по этим сведениям (пункт 4 статьи 391 НК).
Если участок в общей собственности или владении
Статья 392 Налогового кодекса задаёт особенности для участков, которые принадлежат нескольким лицам. При общей долевой собственности базу делят пропорционально доле каждого. При общей совместной собственности — в равных долях.
С 1 января 2026 года действует правило и для участка, который принадлежит нескольким налогоплательщикам на праве пожизненного наследуемого владения: базу определяют для каждого в равных долях (пункт 124 статьи 2 закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). До этого вопрос в кодексе не был урегулирован.
Если участок расположен в границах нескольких муниципальных образований (или городов федерального значения, федеральной территории «Сириус»), базу по части участка в границах каждого образования считают как долю кадастровой стоимости всего участка, пропорциональную этой части.
Меняется ли база в течение года
По общему правилу изменение кадастровой стоимости участка в течение налогового периода не учитывают при определении базы в этом и предыдущих периодах (пункт 1.1 статьи 391 НК). Исключения — случаи, прямо названные в законодательстве о государственной кадастровой оценке и в самой статье 391.
Одно из исключений: если кадастровую стоимость изменили из-за установления рыночной стоимости участка, новые сведения из ЕГРН учитывают с даты начала применения для налогообложения изменённых сведений.
Отдельно кодекс оговаривал налоговый период 2023 года: базу брали по стоимости, подлежащей применению с 1 января 2022 года, если стоимость на 1 января 2023 года оказалась выше, — кроме случаев, когда она выросла из-за изменения характеристик участка. Это правило относится к прошлому периоду и на расчёт за 2026 год не переносится.
Если кадастровая стоимость участка изменилась вследствие изменения вида разрешённого использования или категории земель, по разъяснению УФНС по Новосибирской области новые сведения применяют для налога со дня внесения их в ЕГРН. Для авансовых платежей внутри года в таком случае берут поправочный коэффициент по пунктам 7 и 7.1 статьи 396 НК.
Когда база равна нулю
Если в ЕГРН нет сведений о кадастровой стоимости участка — например, государственная кадастровая оценка не проведена, — базу признают равной нулю. Так разъясняли Минфин (письмо от 24.01.2017 № 03-05-06-02/3059) и ФНС (письма от 25.07.2019 № БС-4-21/14735@ и от 27.12.2018 № БС-4-21/25802@).
Практический вывод для собственника: прежде чем считать налог, проверьте, есть ли в ЕГРН кадастровая стоимость и с какой даты она применяется. Если сведений нет, налог считать не с чего, но и рассчитывать на это как на постоянную льготу не стоит — после оценки база появится.
Частые вопросы
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость — всегда?
Да, статья 390 Налогового кодекса другого показателя не предусматривает. Берут кадастровую стоимость, внесённую в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января года налогового периода.
Можно ли взять рыночную стоимость участка вместо кадастровой?
Только если рыночную стоимость установили как кадастровую по правилам статьи 24.18 закона № 135-ФЗ при оспаривании результатов оценки. Тогда изменённые сведения из ЕГРН учитывают с даты начала применения изменённой кадастровой стоимости.
Кто определяет базу для физического лица
Налоговые органы — на основании сведений, которые им передают органы кадастрового учёта и регистрации прав (пункт 4 статьи 391 НК). Организации считают налог сами, а базу берут из тех же сведений ЕГРН.
Как считается база, если участок куплен в середине года
База остаётся кадастровой стоимостью на 1 января. Недополученное или переплаченное из-за неполного года владения учитывают не через базу, а через коэффициент владения по статье 396 НК.
Что будет, если кадастровую стоимость пересмотрели в течение года
По общему правилу это изменение в текущем и предыдущих периодах не учитывают (пункт 1.1 статьи 391 НК). Исключения — установление рыночной стоимости и случаи, прямо названные в законе об оценке.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Земельный налог — только часть расходов на недвижимость
Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом объекте и канале
Кадастровая стоимость и налог — это постоянные расходы, которые незаметно съедают прибыль. Я считаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге, клиенте и канале после всех расходов: себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.
Получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.