Если объекта нет в перечне по кадастровой стоимости: надо ли платить налог на имущество

Коротко

Перечень объектов, по которым налог на имущество считают от кадастровой стоимости, готовит регион. Но не для всех объектов он нужен: часть недвижимости облагается по кадастровой стоимости и без записи в перечне. Поэтому ответ зависит от вида объекта, а не только от наличия строки в приказе.

Перечень нужен не для всех объектов

Статья 378.2 Налогового кодекса делит кадастровую недвижимость на группы. Для административно-деловых и торговых центров, их помещений, а также нежилых помещений под офисы, торговлю и общепит запись в региональном перечне обязательна: перечень утверждают по правилам пункта 7 статьи 378.2, и объект попадает в базу по кадастровой стоимости с того периода, на который он в перечень включён.

Вторая группа — жилые дома, квартиры, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства и другие объекты из подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2. Их в перечень не вносят: по разъяснению, которое приводит ГАРАНТ со ссылкой на пункт 7 статьи 378.2, включение в перечень предусмотрено только для имущества из подпунктов 1 и 2. Для второй группы достаточно, чтобы объект стоял в ЕГРН с кадастровой стоимостью и региональный закон относил такой вид имущества к облагаемым от кадастровой стоимости.

Когда налог платить придётся, хотя строки в перечне нет

Объект относится к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2: жилой дом, квартира, гараж, машино-место, объект незавершённого строительства. Перечень для них не составляют.
Объект учтён в ЕГРН, у него определена кадастровая стоимость, а в региональном законе этот вид имущества назван среди облагаемых от кадастровой стоимости.
Объект, выявленный в течение года и не включённый в текущий перечень, по общему правилу включают в перечень на следующий год. Перечень на текущий год региональный орган определяет не позднее 1 марта. Для некоторых объектов, образованных из уже включённой в перечень недвижимости, кадастровая база применяется до включения нового объекта в перечень.

Когда перечень решает всё

Если речь о нежилом помещении или здании из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2, а в региональном перечне на нужный год объекта нет, кадастровой базы не возникает. Организация на общей системе считает налог по среднегодовой стоимости, а на упрощённой системе не платит его вовсе: пункт 3 статьи 346.11 освобождает имущество, используемое в деятельности на УСН, кроме объектов с кадастровой базой.

Для предпринимателя на УСН правило то же: льгота действует по имуществу для бизнеса, кроме объектов, включённых в перечень административно-делового, торгового и бытового назначения. По складу, цеху или офису, которых в региональном списке нет, налог не начисляют, но право на льготу заявляют в налоговую — иначе придёт уведомление как обычному физлицу.

Отдельно про ошибку в перечне. Если объект отсутствует в перечне на соответствующий год, по общему правилу кадастровую базу для него не применяют, и за этот год налог считают по среднегодовой стоимости. С 2026 года региональный орган определяет перечень на текущий год не позднее 1 марта. Так решил Арбитражный суд Центрального округа, и этот подход приводит КонсультантПлюс в обзоре споров за июль 2024 — июнь 2025 года.

Кадастровая стоимость или среднегодовая: что решает

	Офис, торговый центр, магазин (подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2)	Жилой дом, квартира, гараж, НЗС (подп. 4 п. 1 ст. 378.2)
Запись в региональном перечне	Обязательна	Не требуется
Что нужно для кадастровой базы	Объект в перечне на соответствующий год	Объект в ЕГРН с кадастровой стоимостью и норма регионального закона
Если в перечне нет	Кадастровой базы нет: ОСНО — среднегодовая стоимость, УСН — освобождение	Налог по кадастровой стоимости платят
Объект появился в течение года	Выявленный объект, отсутствующий в текущем перечне, по общему правилу включают в перечень на следующий год; для некоторых вновь образованных объектов действует исключение	Считают с коэффициентом владения

Частые вопросы

Купил офис, которого нет в региональном перечне. Платить налог на имущество?

По офису из подпункта 2 пункта 1 статьи 378.2 кадастровая база возникает только с включением в перечень. Пока записи нет, организация на общей системе платит со среднегодовой стоимости, а на УСН пользуется освобождением пункта 3 статьи 346.11.

У меня гараж, в перечень он не попал. Это освобождает от налога?

Нет. Гараж и машино-место относятся к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2, а такие объекты в перечень не вносят. Налог считают от кадастровой стоимости, если она определена и региональный закон относит этот вид имущества к облагаемым.

Объект построили в середине года, в перечне на 1 января его быть не могло. Когда платить?

Построенный в середине года объект из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2, которого нет в текущем перечне, по общему правилу включают в перечень на следующий год. Если объект образован из недвижимости, уже включённой в текущий перечень, действует исключение пункта 10 статьи 378.2. Налог от кадастровой стоимости считают с коэффициентом владения по пункту 5 статьи 382: месяц регистрации права учитывают полностью, если право зарегистрировано до 15-го числа включительно.

Объект забыли внести в перечень, а потом добавили приказом в феврале. За прошлый год как считать?

Если объект не новый и на 1 января его в перечне не было, за этот год базу берут по среднегодовой стоимости. Позицию судов по такому спору приводит КонсультантПлюс: объект, выявленный в налоговом периоде, включают в перечень на очередной год.

Как узнать, что налоговая считает мой объект кадастровым?

Организация вправе запросить в любом налоговом органе сообщение об исчисленной сумме налога на имущество по объектам с кадастровой базой; форма заявления утверждена приказом ФНС от 09.07.2021 № ЕД-7-21/647@. Вид недвижимости налоговая берёт из ЕГРН и сама его не переквалифицирует.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Налог на имущество — только одна строка в расходах

Посчитаю, что каждый объект и канал приносят после всех расходов

Налог на недвижимость, аренда, реклама, зарплаты — всё это ложится на выручку, и по общей цифре не видно, какая точка или направление работают в минус. Я считаю юнит-экономику по каждому товару, услуге, клиенту и каналу после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

На выходе — расчёт по каждой позиции, точка безубыточности и финансовая модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»