Амортизация недвижимого имущества в налоговом учёте

Недвижимость попадает в состав амортизируемого имущества по пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса: объект принадлежит налогоплательщику на праве собственности, используется для извлечения дохода, срок полезного использования больше 12 месяцев, а первоначальная стоимость выше 100 000 ₽. Порог действует для объектов, введённых в эксплуатацию с 1 января 2016 года.

Земельные участки не амортизируются: их потребительские свойства со временем не меняются. Здание, купленное для сдачи в аренду, амортизируется в обычном порядке, как и помещение под собственный офис или производство.

Срок полезного использования налогоплательщик определяет сам на дату ввода объекта в эксплуатацию по Классификации основных средств, утверждённой постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (статья 258 НК РФ). Для зданий и помещений срок берут из той амортизационной группы, в которую попадает объект по классификации.

Право на амортизационную премию по недвижимости есть, но к безвозмездно полученным объектам её не применяют. При продаже объекта взаимозависимому лицу раньше чем через пять лет с ввода премию восстанавливают, увеличивая остаточную стоимость (статьи 258, 259 и 268 НК РФ).

Амортизацию начисляют с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию. Ждать государственной регистрации права не нужно: с 2013 года объект амортизируется сразу после ввода (пункт 4 статьи 259 НК РФ).

Метод начисления амортизации налогоплательщик закрепляет в учётной политике. Но пункт 3 статьи 259 НК РФ оставляет линейный метод обязательным для зданий, сооружений и передаточных устройств из восьмой–десятой амортизационных групп независимо от срока ввода в эксплуатацию. Нелинейный метод к такой недвижимости применить нельзя.

При линейном методе месячная сумма амортизации равна первоначальной стоимости, умноженной на норму: единицу делят на число месяцев срока полезного использования. Сумма не меняется от месяца к месяцу, пока объект числится в составе амортизируемого имущества.

Амортизация прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект выбыл или полностью списал свою стоимость. Исключают объект из состава амортизируемого имущества и на время консервации по решению руководства сроком свыше трёх месяцев (пункт 3 статьи 256 НК РФ).

Капитальный ремонт основанием для приостановки не служит: если здание введено в эксплуатацию, амортизацию в бухгалтерском и налоговом учёте на время ремонта продолжают начислять. Простой объекта, в том числе сезонный, тоже не останавливает амортизацию, пока использование возобновится.

Расходы на объект основных средств, приобретённый и введённый в эксплуатацию в период применения УСН, относятся к этому периоду. После перехода на общую систему остаточную стоимость такого объекта в расходы через амортизацию не переносят, независимо от того, какой объект налогообложения применялся на упрощённой системе.

Недвижимость, купленная уже на общей системе, амортизируется по общим правилам главы 25 НК РФ. Превышение цены покупки над кадастровой стоимостью первоначальную стоимость не ограничивает: она формируется по фактическим расходам на приобретение.