Амортизация земельных участков в бухгалтерском и налоговом учете

Коротко

Амортизация земельных участков не начисляется ни в бухгалтерском, ни в налоговом учёте. Земля не теряет потребительских свойств и не имеет срока полезного использования, поэтому её стоимость не переносят на расходы через амортизацию. В бухучёте запрет закреплён пунктом 28 ФСБУ 6/2020, для налога на прибыль — подпунктом 1 пункта 2 статьи 256 НК РФ.

Почему земля не амортизируется

Амортизация — способ постепенно включить стоимость актива в расходы. Она нужна там, где объект изнашивается или устаревает и через какое-то время перестанет приносить доход. Земельный участок не изнашивается: его площадь и границы не меняются от использования, плодородие или местоположение со временем не ухудшаются. Срока полезного использования у земли нет, поэтому и амортизировать нечего.

Нормы двух учётов совпадают. В бухгалтерском учёте пункт 28 ФСБУ 6/2020 прямо исключает земельные участки из объектов, по которым начисляют амортизацию. В налоговом учёте подпункт 1 пункта 2 статьи 256 НК РФ выводит землю из состава амортизируемого имущества. Участок при этом остаётся основным средством: его ставят на баланс по первоначальной стоимости, но не списывают постепенно.

Как учитывать участок, если амортизация не начисляется

Принять участок к учёту как основное средство по первоначальной стоимости: цена покупки, госпошлина за регистрацию, услуги посредников и кадастровых инженеров.
Начислять земельный налог: участок признаётся объектом налогообложения по статье 389 НК РФ, налог платят по кадастровой стоимости.
Не включать стоимость покупки в расходы по налогу на прибыль через амортизацию. Расход признают только при продаже участка — на дату перехода права собственности к покупателю.
При продаже сравнить цену сделки с расходами на покупку и учесть результат: прибыль или убыток от реализации имущества.
В бухучёте отражать участок на счёте 01 «Основные средства» без ежемесячных амортизационных проводок.

Арендованная земля: право пользования амортизируют

Если компания арендует участок, в бухучёте у неё появляется отдельный актив — право пользования арендованным имуществом (ППА). По пункту 17 ФСБУ 25/2018 стоимость такого права погашается через амортизацию. Запрет на амортизацию земли здесь не работает: амортизируют не участок, а право им пользоваться, у которого есть ограниченный срок.

Срок полезного использования права пользования равен сроку аренды. Если договор предусматривает выкуп, срок может быть равен сроку полезного использования самого участка и превышать срок аренды. Это прямо следует из пункта 17 ФСБУ 25/2018.

В налоговом учёте арендные платежи за землю относят к прочим расходам по статье 264 НК РФ. Сама земля амортизации не подлежит — это следует из статьи 256 НК РФ. Право пользования в налоговом учёте отдельным амортизируемым активом не признают, поэтому бухгалтерская амортизация ППА создаёт разницу между учётами.

Бухгалтерский и налоговый учёт земли

	Бухгалтерский учёт	Налоговый учёт
Амортизация участка	Не начисляется (п. 28 ФСБУ 6/2020)	Не начисляется (подп. 1 п. 2 ст. 256 НК РФ)
Учёт покупки	Основное средство по первоначальной стоимости	Основное средство, стоимость не списывают через амортизацию
Расходы на покупку	Формируют стоимость актива	Учитывают при продаже участка
Арендованная земля	Право пользования амортизируют (п. 17 ФСБУ 25/2018)	Арендные платежи — прочие расходы (ст. 264 НК РФ)
Земельный налог	Начисляют по кадастровой стоимости	Относят к прочим расходам

Когда расходы на землю всё же списывают

Стоимость участка не исчезает из учёта навсегда. При продаже организация вправе уменьшить доход на расходы, связанные с приобретением земли. Для налога на прибыль это следует из статей 268 и 271 НК РФ: доход от реализации имущества признают на дату перехода права собственности, тогда же учитывают и расходы.

В бухгалтерском учёте при выбытии участка его балансовую стоимость списывают на прочие расходы, а доход от продажи — на прочие доходы. Финансовый результат от сделки виден сразу, без растягивания на годы.

Отдельно учитывают неотделимые улучшения участка: подъездные пути, дренаж, укрепление берега. Если такие работы меняют характеристики земли и признаются капитальными вложениями, их учитывают как отдельный объект основных средств и амортизируют по общим правилам. Это не амортизация самой земли, а амортизация улучшений.

Частые вопросы

Можно ли начислить амортизацию на земельный участок, купленный для перепродажи?

Нет. Участок для перепродажи учитывают как товар или как основное средство, но в любом случае он не амортизируется: запрет в подпункте 1 пункта 2 статьи 256 НК РФ и пункте 28 ФСБУ 6/2020 не зависит от цели использования.

Амортизируется ли право аренды земли в налоговом учёте?

Нет. В налоговом учёте арендные платежи за землю признают прочими расходами по статье 264 НК РФ, а отдельный актив в виде права пользования не формируют. В бухучёте право пользования амортизируют по пункту 17 ФСБУ 25/2018.

Как учесть госпошлину за регистрацию участка?

В бухгалтерском учёте госпошлина входит в первоначальную стоимость участка, если уплачена до принятия объекта к учёту. В налоговом учёте её относят к прочим расходам.

Нужно ли платить земельный налог, если участок не амортизируется?

Да. Земельный налог платят все собственники участков, признаваемых объектом налогообложения по статье 389 НК РФ. Амортизация и земельный налог — разные вещи: отсутствие амортизации не освобождает от налога.

Можно ли списать стоимость земли в расходы при УСН «доходы минус расходы»?

Нет, равномерно списывать стоимость участка нельзя: земля не амортизируемое имущество. Учесть расходы на покупку можно только при продаже участка — на дату перехода права собственности к покупателю.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Земля на балансе — деньги в обороте

Посчитаю, сколько на самом деле стоит ваш участок

Стоимость земли на балансе не показывает, сколько она приносит. Я считаю юнит-экономику каждого объекта: сколько вы платите за владение, какой доход он приносит и что будет с деньгами, если участок продать или сдать в аренду.

Это для собственников, у которых земля и недвижимость числятся в активах, а отдачи от них не видно. Вы получаете расчёт по каждому объекту и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»