Что такое нормативная цена земли
Коротко
Нормативная цена земли — показатель, который характеризует стоимость участка определённого качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчётный срок окупаемости. Это не рыночная цена сделки, а расчётная величина, которую государство использует там, где нужна оценка земли без торгов.
Откуда взялось определение
Формулировка про потенциальный доход за расчётный срок окупаемости пришла из Закона РФ «О плате за землю», где нормативная цена земли стояла третьей формой платы рядом с земельным налогом и арендной платой. В действующей редакции Земельного кодекса нормативной цены нет: статья 66 говорит только о рыночной стоимости по закону об оценочной деятельности и о кадастровой стоимости, которая вносится в ЕГРН.
Порядок определения задаёт постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319. По нему нормативную цену ежегодно определяют органы исполнительной власти субъекта РФ для земель разного целевого назначения — по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения по зонированию и по цене готовят комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Как её считали и в каких границах держали
- Базой служила ставка земельного налога за единицу площади участка соответствующего целевого назначения, умноженная на коэффициент. В методических рекомендациях к отменённому постановлению № 1204 базовая величина считалась как 200-кратная ставка налога, а льготы по земельному налогу в расчёт не шли.
- Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могли уточнять число оценочных зон и их границы, а также повышать или понижать установленную субъектом цену — но не более чем на 25 % (пункт 2 постановления № 319).
- Нормативная цена не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные участки того же назначения (пункт 3 постановления № 319). Это потолок, а не оценка конкретной сделки.
- Документ о нормативной цене конкретного участка выдавали заинтересованным лицам районные и городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (пункт 4 постановления № 319).
Где она осталась в налоговом расчёте
До появления кадастровой стоимости нормативная цена служила запасным вариантом налоговой базы. Федеральная налоговая служба в письме от 13.10.2011 № ЗН-4-11/16897@ разъясняла: если кадастровая стоимость участка не определена, для земельного налога применяется его нормативная цена, и в декларации её показывают в строке для кадастровой стоимости.
Сейчас такого правила нет. База по земельному налогу — кадастровая стоимость участка, внесённая в ЕГРН (статья 390 и пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса). Для участков в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях до 1 января года, следующего за годом утверждения результатов государственной кадастровой оценки, базу определяют на основе нормативной цены земли.
Собственнику участка с неопределённой кадастровой стоимостью стоит начать с выписки из Единого государственного реестра недвижимости: если кадастровая стоимость в ней не указана, дальше смотрят, установлена ли нормативная цена распоряжением региональной власти.
Чем нормативная цена отличается от кадастровой и рыночной
Кадастровая стоимость — результат государственной кадастровой оценки по правилам закона об оценочной деятельности; её вносят в ЕГРН, и она служит базой для земельного налога, а во многих регионах — и для арендной платы за публичную землю. Нормативная цена считалась от ставки налога и потолка в 75 % рынка, поэтому к реальным сделкам она привязана слабо.
Рыночная стоимость — цена, за которую участок продают на открытом рынке. Нормативная цена по постановлению № 319 не должна была её превышать, но и заменять оценку для сделки не могла: для продажи, залога и оспаривания кадастровой стоимости нужен отчёт оценщика или сведения ЕГРН.
Частые вопросы
Нормативная цена земли действует сейчас?
Нормативная цена осталась в законодательстве. По общему правилу земельный налог считают по кадастровой стоимости, но для участков в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях в переходный период налоговую базу определяют по нормативной цене.
Кто определяет нормативную цену земли?
Органы исполнительной власти субъекта РФ — ежегодно, для земель разного целевого назначения по оценочным зонам, районам и поселениям. Органы местного самоуправления могут уточнять зоны и границы и менять цену в пределах 25 %.
Можно ли продать участок по нормативной цене?
Нормативная цена — расчётный показатель для государственных нужд, а не цена сделки. При продаже стороны договариваются о цене сами, а для оценки под залог или для оспаривания кадастровой стоимости нужна рыночная оценка.
Что делать, если кадастровая стоимость участка не определена?
Если в выписке ЕГРН кадастровая стоимость не указана, уточните в налоговой инспекции основание расчёта налога. Для участков в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях в переходный период налоговую базу определяют по нормативной цене земли.
Почему нормативная цена не выше 75 % рыночной?
Такой потолок установил пункт 3 постановления № 319: нормативная цена не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные участки соответствующего назначения. Правило защищало от завышения цены при передаче земли и залоге.
Когда участок входит в сделку или в расчёт
Чтобы видеть, во что земля обходится бизнесу на самом деле
Налог, аренда, залог, продажа — у каждого из этих решений своя база: кадастровая стоимость, нормативная цена или договорная арендная плата. Ошибка в базе тянет за собой неверный платёж на годы вперёд.
Я считаю юнит-экономику и собираю финансовую модель, где видно, что станет с прибылью и деньгами при каждом решении по имуществу, ещё до подписания договора.