В случаях когда в договоре аренды отсутствуют сведения о включении НДС в арендную плату

Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 30.05.2014 № 33 (пункт 17) разъяснил: если соотношение цены и суммы налога в договоре прямо не определено и не выводится из обстоятельств, предшествовавших его заключению, налог, предъявляемый покупателю, продавец выделяет из указанной в договоре цены расчётным методом по пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса. Для аренды это значит, что вся согласованная плата — это сумма с НДС внутри.

Верховный суд держится той же линии: взыскать налог сверх цены можно, только когда такую возможность стороны прямо согласовали по статье 421 Гражданского кодекса либо она предусмотрена нормативным актом. Молчание договора таким согласованием не считается.

Отдельная деталь — расчётные документы. Если счета и платёжные поручения годами шли без выделенного налога, суд читает это как подтверждение: стороны имели в виду цену с налогом внутри, а не цену плюс налог.

До 2026 года основная ставка налога была 20 %. С 1 января 2026 года она составляет 22 % — это следует из изменений статьи 164 Налогового кодекса, о которых ФНС сообщала в письмах в январе 2026 года. Переход на новую ставку сам по себе не повод пересчитать плату.

Если в договоре написано «в том числе НДС» без указания ставки, из той же суммы выделяют 22/122, а общая цена для арендатора остаётся прежней. Дополнительное соглашение для этого не требуется.

Повышение ставки не даёт арендодателю автоматически увеличить плату, когда в договоре не уточнено, входит ли налог в неё. По умолчанию он входит — это прямо следует из пункта 17 постановления Пленума № 33.

Другое дело — договор, где плата прямо названа суммой без НДС. Там налог начисляют сверх неё по ставке 22 %, и рост ставки увеличивает платёж арендатора. Поэтому формулировка в договоре решает, кто в итоге несёт эти 2 процентных пункта.

Свобода договора по статье 421 Гражданского кодекса позволяет сторонам в любой момент письменно договориться, что плата состоит из суммы без налога и налога сверх неё. Такое соглашение действует на будущее: пересчитать уже прошедшие месяцы задним числом без согласия арендатора нельзя.

Для длительных договоров полезно заранее прописать механику: «Арендная плата составляет сумму в месяц без учёта НДС. В дополнение арендатор уплачивает НДС по ставке, действующей на дату выставления счёта-фактуры». Тогда каждое изменение ставки отражается автоматически, без спора о том, кто платит разницу.

Если в договоре несколько видов платежей — постоянная часть и переменная за коммунальные услуги, — статус налога определяют отдельно по каждому. Иначе возникает неопределённость: за аренду налог внутри цены, а за услуги, которые арендодатель перевыставляет, — сверху.