Статья 610 ГК РФ: досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Коротко
Статья 610 ГК РФ отвечает на вопрос о сроке аренды. Договор заключают на срок, который в нём написан. Если срока в договоре нет, аренда считается бессрочной: тогда любая сторона может выйти из неё в любое время, предупредив другую за один месяц, а по недвижимости — за три месяца. Досрочно разорвать срочный договор арендатор может через суд по основаниям статьи 620 ГК РФ, если арендодатель нарушил свои обязанности.
Что говорит статья 610
Пункт 1: договор аренды заключается на срок, определённый договором. Стороны сами решают, сдать помещение на год, на пять лет или до конкретной даты.
Пункт 2: если срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или сам договор могут установить другой срок предупреждения.
Пункт 3: закон может вводить максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. Если срок в договоре не определён и никто не отказался от договора до истечения предельного срока, договор прекращается по его истечении. Договор, заключённый на срок больше предельного, считается заключённым на предельный срок.
Срок договора аренды: как он определяется
- Срок пишут в договоре: конкретной датой, периодом («на 11 месяцев») или событием. Тогда договор срочный, и пункт 2 статьи 610 к нему не применяется.
- Нет в тексте ни даты, ни периода — договор бессрочный, даже если в нём стоит фраза «действует до полного исполнения обязательств».
- Срок в договоре указан, но стороны продолжают пользоваться имуществом после его окончания и не возражают — такой вопрос решает не статья 610, а статья 621 ГК РФ о возобновлении аренды; смотреть нужно её.
- Предельный срок законом установлен не для всех видов аренды: пункт 3 отсылает к специальным законам, и по каждому виду имущества проверять нужно свой акт.
Если срок аренды в договоре не определён
Договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Для собственника это значит: арендатор не привязан к дате и может уйти, предупредив за месяц, а по нежилому помещению — за три месяца. Тот же выход есть и у арендодателя: выставить арендатора можно тем же порядком.
Срок предупреждения можно изменить в договоре. Если в тексте стоит, например, «за шесть месяцев», действует договорный срок, а не общий из пункта 2. Поэтому при подписании стоит смотреть не только на дату окончания, но и на этот пункт.
Досрочное расторжение по требованию арендатора
Из бессрочного договора арендатор выходит односторонним отказом: направляет арендодателю уведомление и отсчитывает срок предупреждения. Идти в суд не нужно, если договор не предусматривает другого.
Из срочного договора можно выйти односторонним отказом, если такое право предусмотрено законом или договором. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката, письменно предупредив арендодателя не менее чем за десять дней. Общее правило статьи 310 ГК РФ допускает односторонний отказ, лишь когда он прямо предусмотрен законом или договором.
Если арендодатель нарушает свои обязанности, арендатор вправе требовать досрочного расторжения срочного договора в суде по статье 620 ГК РФ. Перечень оснований в ней не закрытый: договор может добавить свои. Что именно считать нарушением по вашей ситуации, нужно смотреть в статье 620 и в тексте договора.
Бессрочный и срочный договор: чем отличаются
| Договор без срока | Срочный договор | |
|---|---|---|
| Основание | п. 2 ст. 610 ГК РФ | п. 1 ст. 610, ст. 620 ГК РФ |
| Как выйти арендатору | В любое время, предупредив за месяц, по недвижимости — за три месяца, если договор не устанавливает иной срок | Односторонний отказ — если предусмотрен законом или договором; расторжение через суд — при наличии оснований статьи 620 или иных установленных законом либо договором оснований |
| Как выйти арендодателю | Тем же порядком, что и арендатору | Односторонний отказ — только если записан в договоре; иначе суд по статье 619 при нарушениях арендатора |
| Предельный срок | Действует, если установлен законом для этого вида аренды | Договор сверх предела считается заключённым на предельный срок |
| Что писать в договоре | Срок предупреждения, если общий не подходит | Дату окончания и право на односторонний отказ, если оно нужно |
Частые вопросы
Если в договоре аренды не указан срок, на какой срок он заключён?
На неопределённый. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ прямо говорит: если срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок.
За сколько нужно предупредить о выходе из бессрочной аренды?
За один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или договор могут установить другой срок.
Можно ли досрочно расторгнуть срочный договор аренды по желанию арендатора?
Да, если право на односторонний отказ предусмотрено законом или договором. Кроме того, при наличии оснований статьи 620 ГК РФ можно требовать расторжения через суд. Просто передумать и уйти из срочного договора нельзя.
Есть ли максимальный срок договора аренды нежилого помещения?
Общего предела в статье 610 нет. Пункт 3 говорит о предельных сроках, которые устанавливает закон для отдельных видов аренды и имущества. Нужно смотреть специальный закон по вашему объекту.
Что будет, если договор заключён на срок больше предельного?
Он считается заключённым на срок, равный предельному. Так написано в пункте 3 статьи 610.
Можно ли взять плату за отказ от бессрочного договора?
Нет. Право на отказ из пункта 2 статьи 610 установлено законом, и брать за него плату нельзя: на это указывает пункт 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор аренды лучше разобрать до подписи
Соберу ИИ-агента, который проверит договор по вашим правилам
Перед подписанием аренды важно увидеть, что в договоре написано про срок, выход и предупреждение. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он читает договоры и находит в них пункты по вашему списку условий.
Агент подключается к вашим папкам, почте и мессенджерам и проверяется на настоящих договорах из вашей практики. Это для компаний, где однотипные документы приходят десятками в месяц.