Себестоимость строительства многоквартирного жилого дома
Коротко
Себестоимость строительства многоквартирного жилого дома — это все затраты застройщика на создание дома и его продажу, отнесённые к квадратному метру продаваемой площади. В неё входят не только работы и материалы, но и проектирование, инженерные сети, расчистка и подготовка участка, проценты по кредиту, налоги и расходы на продажи. Укрупнённый норматив Минстроя показывает только часть этой суммы.
Что показывает укрупнённый норматив Минстроя
Минстрой публикует сусреднённые показатели стоимости строительства — так называемые суставные показатели. Это ориентир для оценки инвестиций, а не готовая себестоимость конкретного дома.
Норматив рассчитывают по объекту-представителю. Он учитывает строительные работы, оборудование и проектно-изыскательские работы; НДС и содержание службы технического заказчика в показатель не включают.
В норматив не входят затраты на выкуп и подготовку участка, расселение, подключение к сетям, проценты по кредиту и расходы на продажи. Поэтому реальная себестоимость квадратного метра выше опубликованного норматива.
Из чего складывается себестоимость
- Стоимость участка: покупка, аренда, расчистка, снос строений, перекладка сетей.
- Проектирование и изыскания: геология, проект, экспертиза.
- Строительно-монтажные работы: котлован, фундамент, каркас, фасад, кровля, отделка.
- Инженерные системы: вода, канализация, электричество, отопление, вентиляция, слаботочные сети, подключение к городским сетям.
- Оборудование: лифты, насосы, котельные, автоматика, ИТП.
- Благоустройство: двор, парковки, детские площадки, озеленение.
- Финансирование: проценты по кредиту, банковские комиссии, страхование.
- Налоги и платежи: земельный налог, налог на имущество, плата за подключение.
- Продажи и управление: реклама, агентские, содержание офиса продаж, управление проектом.
- Резерв на непредвиденные работы.
Как считать себестоимость квадратного метра
Сначала считают полную сумму затрат на проект. Затем делят её на продаваемую площадь — ту, которую застройщик может продать.
Продаваемая площадь меньше общей площади дома: в неё не входят лестницы, коридоры, технические помещения, парковки, если они не продаются.
Если часть площадей продаётся отдельно — коммерческие помещения, кладовки, машиноместа, — их выручку и затраты на них считают отдельно, чтобы не искажать себестоимость жилья.
Отдельно считают себестоимость по очередям и корпусам: у них разные сроки, разные подрядчики и разная стоимость денег.
Что входит в норматив и что остаётся за его рамками
| Статья затрат | В укрупнённом нормативе | В полной себестоимости проекта |
|---|---|---|
| Строительно-монтажные работы | Да | Да |
| Оборудование | Да | Да |
| Проектирование и управление проектом | Да | Да |
| Налог на добавленную стоимость | Нет | Да |
| Покупка и подготовка участка | Нет | Да |
| Подключение к инженерным сетям | Нет | Да |
| Проценты по кредиту | Нет | Да |
| Расходы на продажи | Нет | Да |
| Непредвиденные работы | Резерв предусмотрен | Да |
Почему одинаковые дома стоят по-разному
На себестоимость сильно влияет подземная часть. Чем больше этажей под землёй, тем дороже метр: земляные работы, крепление котлована, гидроизоляция, вентиляция и насосы стоят дорого.
Высота дома тоже влияет: после определённого этажа нужны другие лифты, другое пожаротушение, другая несущая способность.
Стоимость денег меняет картину: при длинном цикле проценты по кредиту становятся заметной частью себестоимости.
Стоимость подключения к сетям зависит от города и от того, есть ли свободные мощности. В одном месте это небольшая сумма, в другом — сопоставимая со стоимостью каркаса.
Частые вопросы
Что такое суставные показатели стоимости строительства?
Это укрупнённые нормативы цены строительства, которые Минстрой публикует для оценки инвестиций. Они учитывают строительные работы, оборудование и проектно-изыскательские работы; НДС, содержание службы технического заказчика, покупку земли и плату за подключение к внешним сетям рассчитывают дополнительно.
Входит ли в себестоимость покупка земли?
Да, если участок покупался. В полную себестоимость проекта входят покупка или аренда участка, расчистка, снос, перекладка сетей и расселение, если оно было.
Как учитывать проценты по кредиту?
Проценты по целевому кредиту на строительство относят к себестоимости проекта. Сумма зависит от графика выборки кредита и сроков продаж: чем дольше дом строится и продаётся, тем больше процентов.
Что делать с коммерческими помещениями и парковками?
Их лучше считать отдельно: у них своя выручка, свои затраты и своя доходность. Если смешать их с жильём, себестоимость жилого метра искажается.
Зачем считать себестоимость по очередям?
У очередей разные сроки, подрядчики и стоимость денег. Общая цифра по проекту скрывает, какая очередь убыточна, а какая приносит прибыль.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Себестоимость видна только в модели
Соберу юнит-экономику проекта и покажу, где теряется маржа
Я считаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге, клиенте и канале после всех расходов, и строю финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении.
Для застройщика это значит: себестоимость по очередям и корпусам, точка безубыточности и сценарии роста без убытка.