По каким объектам налоговая база определяется как кадастровая стоимость

Коротко

Налоговая база как кадастровая стоимость определяется по четырём категориям недвижимости, перечисленным в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ: административно-деловые и торговые центры вместе с помещениями в них, нежилые помещения офисного, торгового, общепитовского и бытового назначения, объекты иностранных организаций без постоянного представительства, а также жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства и хозяйственные постройки на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС. По первым двум и четвёртой категориям такой порядок вводит закон субъекта РФ; для объектов иностранных организаций он действует независимо от регионального закона.

Четыре категории объектов

Пункт 1 статьи 378.2 НК РФ делит недвижимость на четыре группы. Первая — административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Вторая — нежилые помещения, которые по сведениям ЕГРН или документам технического учёта предназначены для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо фактически используются для этого.

Третья группа — объекты недвижимости иностранных организаций, не ведущих деятельность в России через постоянные представительства, и объекты, не относящиеся к такой деятельности. Четвёртая — жилые помещения, жилые строения, многоквартирные и наёмные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также хозяйственные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Когда здание считают административно-деловым или торговым центром

Отдельно стоящее нежилое здание признают административно-деловым центром, если оно предназначено или фактически используется для делового, административного и коммерческого назначения. Фактическим использованием в этих целях считают размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры — централизованных приёмных, комнат для встреч, офисного оборудования, парковок — не менее чем на 20 % общей площади здания (пункт 3 статьи 378.2 НК РФ).

Торговым центром здание признают, если не менее 20 % его общей площади занимают торговые объекты, объекты общественного питания или бытового обслуживания (пункт 4 статьи 378.2 НК РФ). Возможно и одновременное использование: не менее 20 % площади отведено под офисы и инфраструктуру, торговлю, общепит или бытовые услуги (пункт 4.1). Для нежилого помещения тот же порог — 20 % его общей площади (пункт 5).

Что проверить по конкретному объекту

Внесена ли кадастровая стоимость в ЕГРН и подлежит ли она применению с 1 января года налогового периода (пункт 1 статьи 378.2 НК РФ).
Для торгово-офисной недвижимости проверьте, включён ли объект в перечень, который уполномоченный орган субъекта РФ определяет и публикует не позднее 1 марта текущего налогового периода.
Принят ли в регионе закон, вводящий налог от кадастровой стоимости по соответствующей категории объектов: для групп 1, 2 и 4 это условие обязательно.
Для здания — какова доля площади под офисы, торговлю, общепит или бытовые услуги по документам и по факту; порог — 20 %.
Для помещения — предусматривает ли назначение, разрешённое использование или наименование по ЕГРН либо техническому учёту размещение офиса, торгового объекта, объекта общепита или бытового обслуживания.

Порядок определения налоговой базы

По общему правилу база — кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Для объекта, образованного в течение года, базу определяют по кадастровой стоимости на день внесения в ЕГРН сведений, ставших основанием для её определения. Если кадастровую стоимость установили в течение года по объекту, ранее облагавшемуся по среднегодовой стоимости, порядок зависит от вида объекта и от того, включён ли он в перечень на текущий год.

С 2026 года в перечень торгово-офисной недвижимости можно включать единые недвижимые комплексы, а срок формирования перечня на текущий год продлён до 1 марта этого года (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Перечень публикуют на сайте субъекта РФ или уполномоченного органа и предоставляют в налоговый орган по месту нахождения недвижимости.

Частые вопросы

Нужно ли включать жилое помещение или гараж в региональный перечень, чтобы платить налог от кадастровой стоимости?

Нет. По жилым помещениям, многоквартирным и наёмным домам, садовым домам, гаражам, машино-местам и объектам незавершённого строительства условие о включении в перечень не применяется (письмо Минфина России от 01.04.2020 № 03-05-05-01/26145). Достаточно, чтобы субъект РФ принял закон об определении базы по кадастровой стоимости для этих объектов.

Облагается ли налогом недостроенный объект, если его используют в производстве?

Да. Объект незавершённого строительства, для которого установлена кадастровая стоимость, облагается налогом независимо от фактического использования в производственной деятельности: он отвечает понятию имущественного актива и имеет самостоятельную стоимостную оценку (информация ФНС России от 21.05.2026, письмо от 07.05.2026 № БС-36-21/3766@).

Что делать, если здание не включили в перечень, но оно фактически занято офисами?

Фактическое использование — самостоятельное основание для признания здания административно-деловым центром. Если не менее 20 % общей площади занято офисами и сопутствующей инфраструктурой, здание признаётся административно-деловым центром. Если оно не включено в перечень на текущий год, по общему правилу налог за этот год рассчитывают без применения кадастрового порядка; отдельно проверьте предусмотренные законом исключения.

Можно ли вернуться к среднегодовой стоимости, если объект уже облагается по кадастровой?

Закон субъекта РФ, вводящий налог от кадастровой стоимости, принимают после утверждения результатов кадастровой оценки. После этого вернуться к расчёту от среднегодовой стоимости по этим объектам нельзя, кроме случаев, прямо оговорённых в законе.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Кадастровая стоимость меняет сумму налога

Посчитаю, как налог на имущество отражается на деньгах бизнеса

Кадастровая стоимость обычно выше учётной, и налог от неё заметно увеличивает постоянные расходы. Я считаю юнит-экономику каждого объекта и направления: сколько приносит аренда или производство после налога на имущество, зарплат, рекламы и доставки.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при изменении налоговой нагрузки. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»