Патент на сдачу в аренду нежилых помещений

Патентная система доступна только индивидуальным предпринимателям. Организации, даже малые, применять ПСН не могут. Предприниматель вправе взять патент на сдачу в аренду собственных или арендованных нежилых помещений, включая выставочные залы и складские помещения, а также земельных участков (подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ).

Для перехода на патент не нужно ждать конца года: заявление подают не позднее чем за 10 дней до начала применения ПСН, и налоговая выдаёт патент на срок от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Начать можно с любого числа. Если помещение приобретено после получения патента, на него оформляют отдельный патент или включают в следующий.

Патент действует в том регионе, который указан в заявлении. Один патент не может покрывать объекты в двух субъектах РФ: в заявлении допускается только один код региона.

В подпункте 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ прямо названа сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений. При этом в заявлении на патент указывают сведения по каждому объекту, используемому в деятельности (лист В заявления, приказ ФНС России от 18.12.2025 № ЕД-7-3/1226@).

В отношении сдачи в субаренду помещений, которые предпринимателю не принадлежат на праве собственности, действующая редакция Налогового кодекса допускает патент и при сдаче в аренду арендованного нежилого помещения. Поэтому если вы арендуете объект у собственника и передаёте его третьему лицу, проверьте основания для патента: в заявлении нужно указать именно тот объект, который вы используете в деятельности, и быть готовым подтвердить право владения или пользования.

Налог считают от потенциально возможного годового дохода, который устанавливает регион. Формула простая: потенциальный доход за год умножают на 6 %. Если патент берут на срок меньше года, налог равен потенциальному доходу за год, делённому на количество дней в году (365 или 366), умноженному на число дней срока патента и на 6 % (пункт 1 статьи 346.51 НК РФ).

Фактическая выручка на размер налога не влияет: если помещение простояло, патент всё равно оплачивают. Поэтому ПСН выгоднее при стабильной аренде, когда реальный доход выше потенциального. При падении ставок или простое может оказаться, что УСН с доходов выгоднее.

Стоимость патента уменьшают на страховые взносы. ИП без работников вправе снизить налог до нуля за счёт фиксированных взносов, с работниками — не более чем на 50 % (пункт 1.2 статьи 346.51 НК РФ).

Патент на срок до 6 месяцев оплачивают всей суммой до окончания срока. Если патент выдан на срок от 6 до 12 месяцев, платёж делят: одну треть вносят в течение 90 дней с начала действия, остальные две трети — до окончания срока. Когда патент заканчивается 31 декабря, последний платёж делают до 28 декабря (пункт 2 статьи 346.51 НК РФ).

Декларацию по ПСН не подают, но книгу учёта доходов ведут. При расчётах наличными или картой с арендаторами онлайн-касса не нужна: достаточно выдать документ, подтверждающий оплату.

В 2026 году доход по всем патентам, включая совмещение с УСН, не должен превышать 20 млн ₽. Число наёмных работников — не более 15 человек. Если лимит превышен, право на ПСН утрачивается с начала налогового периода, в котором произошло превышение, и налоги пересчитывают по общему режиму или УСН.

Добровольно отказаться от патента до окончания срока нельзя. Прекращение деятельности или превышение лимита влекут автоматическую утрату режима. С 2027 года лимит дохода для ПСН снижается до 15 млн ₽ (закон 228-ФЗ), а налоговые каникулы для новых ИП с 0 % ставкой не применяются.