Патент на сдачу квартиры в аренду

Патентная система — специальный режим для индивидуальных предпринимателей. Физическое лицо без статуса ИП патент получить не может: ему доступны декларация 3-НДФЛ, налог на профессиональный доход или регистрация предпринимателем.

Второе условие — собственность или аренда. Под патент может подпадать сдача в аренду или наём собственных и арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных и арендованных нежилых помещений и земельных участков (подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК). Условия применения проверяют по региональному закону и договору. Квартиру, полученную по доверенности от родственника, в патент не включат: она не своя и не арендованная, а доход от неё остаётся доходом собственника.

Патент действует в том регионе, где его выдали. Сдавать можно квартиру, жилой дом, комнату, нежилое помещение. Арендатором может быть и человек, и организация — ограничений по личности арендатора в кодексе нет.

Стоимость патента считают не от вашей выручки, а от потенциально возможного дохода, который установил регион. Ставка — 6 % от этого дохода. Для патента на срок меньше года налог считают пропорционально дням: потенциальный годовой доход делят на число дней в году (365 или 366) и умножают на дни срока патента и на 6 %.

Потенциальный доход зависит от объекта: в Москве цена патента привязана к метражу квартиры и району, в других регионах — к своим параметрам. Точную сумму для конкретной квартиры считает сервис ФНС по виду деятельности, региону и муниципалитету — там же видно, как регион установил потенциальный доход.

Патент выдают на срок от одного месяца до двенадцати месяцев в пределах календарного года. Отчитываться декларацией по этому виду деятельности не нужно.

Если патент взят на срок до шести месяцев, вся сумма налога уплачивается до окончания срока его действия. Если на срок от шести до двенадцати месяцев — треть суммы в первые 90 дней, остальное до окончания срока; когда патент заканчивается 31 декабря, остаток платят до 28 декабря.

Кроме налога ИП на патенте платит страховые взносы за себя: фиксированную сумму и 1 % с дохода свыше 300 000 ₽. Для расчёта этого 1 % берут потенциально возможный доход, а не фактическую выручку: стоимость патента делят на 0,06.

Сумму налога по патенту можно уменьшить на уплаченные страховые взносы: ИП без работников — вплоть до нуля, с работниками — не больше чем наполовину. Поэтому при небольшом потенциальном доходе патент нередко обходится без доплаты налога вовсе.