Налог на прибыль с продажи земельного участка
Коротко
Налог на прибыль с продажи земельного участка платит организация, которая продала землю: цена сделки становится доходом от реализации, а стоимость участка и расходы на продажу — вычетами. Разницу облагают по ставке налога на прибыль в составе общей базы. Если расходы оказались больше выручки, разница — убыток, и он уменьшает общую прибыль периода.
Из чего складывается налог
Земельный участок для налога на прибыль — прочее имущество, а не товар и не основное средство в обычном смысле. Поэтому продажу считают по статье 268 Налогового кодекса: выручка от реализации уменьшается на цену приобретения или создания участка и на расходы, прямо связанные с продажей.
Выручка — все поступления за участок, в деньгах или в натуральной форме (статья 249 НК). К расходам на продажу относят оценку, хранение, обслуживание и транспортировку имущества. Разница между выручкой и этими суммами и есть результат от сделки: прибыль прибавляется к общей базе, убыток её уменьшает.
Что уменьшает доход от продажи
- Цена приобретения участка: сумма по договору купли-продажи, по которой земля была куплена.
- Затраты на создание участка, если организация его формировала: межевание, кадастровые работы, подготовка документов.
- Рыночная стоимость, ранее учтённая во внереализационных доходах, — для земли, выявленной при инвентаризации, полученной безвозмездно или при демонтаже основных средств (пункт 2 статьи 268 НК).
- Расходы, непосредственно связанные с реализацией: оценка, хранение, обслуживание, транспортировка участка.
- Подтверждение: договор, платёжные документы, акт приёма-передачи, кадастровые документы. Без них расход не примут.
Когда признавать доход и расход
При методе начисления доход от продажи земли признают на дату передачи участка по акту (статья 271 НК). Дата оплаты значения не имеет: если акт подписан в декабре, а деньги пришли в следующем году, выручка всё равно попадает в декабрь. Стоимость участка и расходы на продажу списывают в том же периоде.
При кассовом методе доход признают по мере поступления оплаты, а расход — после фактической уплаты. Кассовый метод доступен не всем: его применяют организации, у которых выручка за предыдущие четыре квартала в среднем не превышала установленный законом предел.
В декларации выручку от продажи показывают в приложении 1 к листу 02, а стоимость участка — в приложении 2. Продажа ниже кадастровой стоимости или с убытком считается по тем же правилам, отдельных особенностей для земли нет.
Если участок продан дешевле, чем куплен
Убыток от продажи земли не переносят на будущие периоды частями, как убыток от продажи основных средств. Он целиком уменьшает общую налоговую базу того отчётного периода, в котором участок передан покупателю (пункт 2 статьи 268 НК).
Проверить расчёт просто: из выручки вычитают цену приобретения и расходы на продажу. Если результат отрицательный, эта сумма идёт в расходы текущего периода. Отдельного лимита на такой убыток закон не ставит.
Кто платит налог с продажи земли
| Организация на общей системе | Организация на УСН | Физическое лицо | |
|---|---|---|---|
| Какой налог | Налог на прибыль по главе 25 НК | Налог по УСН, доходы уменьшаются на расходы по правилам статьи 346.16 НК | НДФЛ |
| Что уменьшает доход | Цена приобретения и расходы на продажу, статья 268 НК | Оплаченные расходы по перечню статьи 346.16 НК | Имущественный вычет или расходы на приобретение |
| Момент дохода | Дата передачи по акту при методе начисления | По мере получения оплаты, включая аванс | По дате получения дохода |
| Освобождение по сроку владения | Нет | Нет | Есть при минимальном сроке владения, статья 217.1 НК |
| Куда отчитываться | Декларация по налогу на прибыль | Декларация по УСН | 3-НДФЛ, если срок владения не вышел |
Частые вопросы
Облагается ли продажа земли налогом на прибыль, если участок был в собственности много лет?
Да. Освобождение по минимальному сроку владения — норма для физических лиц (статья 217.1 НК). Для организации срок владения значения не имеет: доход от продажи облагается налогом на прибыль в общем порядке.
Можно ли учесть кадастровую стоимость участка в расходах?
Нет. В расходы идёт цена приобретения или создания участка и затраты на продажу. Кадастровая стоимость нужна для других целей, вычетом по статье 268 НК она не становится.
Что делать, если участок получен безвозмездно?
В расходы включают рыночную стоимость, которую ранее учли во внереализационных доходах при получении имущества (пункт 2 статьи 268 НК). Стоимость подтверждают документами на дату получения.
Нужно ли платить налог, если деньги за участок ещё не пришли?
При методе начисления да. Доход признают на дату передачи участка по акту, а не на дату оплаты (статья 271 НК). Кассовый метод привязывает доход к оплате, но доступен не всем организациям.
Можно ли продать землю ниже кадастровой стоимости?
Да. Для налога на прибыль продажа ниже кадастровой стоимости или с убытком считается по обычным правилам статьи 268 НК, отдельных ограничений для земли нет. Цену сделки проверяют на соответствие рыночному уровню по правилам статьи 105.3 НК при сделках между взаимозависимыми лицами.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Прибыль от сделки видна только после расчёта
Посчитаю, что останется у вас от продажи участка
Продажа земли часто кажется выгодной по цене сделки, а после налога и расходов остаётся меньше, чем ожидали. Я собираю юнит-экономику сделки: цену приобретения, расходы на продажу, налог и деньги, которые реально остаются у компании.
Считаю по каждому активу и каналу, строю точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при разных условиях продажи. Это для собственников, которые хотят видеть результат сделки до подписи договора.