Кто платит земельный налог: арендатор или арендодатель

Коротко

Земельный налог платит собственник участка — арендодатель. Передача земли в аренду не прекращает право собственности, поэтому обязанность по статье 388 Налогового кодекса остаётся на владельце весь срок договора. Арендатор налог не платит: пункт 2 статьи 388 НК прямо исключает участки, переданные по договору аренды, из числа объектов налогообложения у арендатора.

Плательщик — собственник, а не арендатор

По статье 388 НК РФ налогоплательщики земельного налога — организации и физические лица, у которых участок на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Аренда в этот перечень не входит.

Пункт 2 той же статьи прямо говорит: не признаются налогоплательщиками лица в отношении участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования или переданных по договору аренды. Поэтому арендатор земельный налог не платит — ни когда арендует у коммерческой организации, ни когда берёт муниципальную или государственную землю. Это подтверждает и письмо ФНС от 21.07.2021 № БС-3-21/5125@.

Арендодатель при этом платит два разных налога: земельный — как собственник, и налог с дохода от аренды — НДФЛ, налог на прибыль или налог по спецрежиму, в зависимости от своего статуса. Один другого не заменяет.

Кто какие налоги платит при аренде

	Арендодатель	Арендатор
Земельный налог	Платит как собственник по ст. 388 НК	Не платит (п. 2 ст. 388 НК)
Налог с дохода от аренды	Платит: НДФЛ, налог на прибыль или налог по спецрежиму	Не платит — у него расход, а не доход
НДС	Платит с облагаемой аренды по применяемой ставке: 22 %, а на УСН возможны 5 % или 7 %. При освобождении НДС не начисляет.	При аренде земли непосредственно у органа власти НДС с арендной платы в бюджет не удерживает: действует освобождение по подп. 17 п. 2 ст. 149 НК.
Налог на имущество	Не платит: земельные участки не облагаются (п. 4 ст. 374 НК)	Не платит

Можно ли переложить налог на арендатора

Переложить расходы на земельный налог на арендатора можно только договором. Свобода договора позволяет сторонам определить арендную плату с учётом налоговых расходов собственника или предусмотреть их возмещение отдельной строкой. Для бюджета плательщиком всё равно остаётся владелец: он получает начисление и перечисляет налог.

Если в договоре такого условия нет, требовать с арендатора возмещение земельного налога нельзя. Арендодатель, который попытается взыскать эти суммы без записи в договоре, получит отказ — на это указывает и практика, и разъяснения ведомств.

Два рабочих варианта в договоре: включить земельный налог в размер арендной платы (тогда арендатор платит одну сумму, а собственник сам рассчитывается с бюджетом) или прописать возмещение отдельным платежом. Первый проще в учёте, второй прозрачнее, если ставка налога меняется.

Что проверить в договоре аренды земли

Кто плательщик земельного налога — прямо указать, что обязанность остаётся на арендодателе по статье 388 НК РФ.
Как учитывается налог в арендной плате: включён в сумму или возмещается отдельно.
Кадастровая стоимость участка и ставка налога, если стороны согласовали возмещение — чтобы арендатор понимал размер платежа.
Порядок пересмотра платы при изменении кадастровой стоимости или ставки налога.
Кто предоставляет участок и куда поступает арендная плата: НДС с аренды публичной земли — плата в бюджет по договору с органом власти освобождена от налога по подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Частые вопросы

Арендатор платит земельный налог, если арендует участок у муниципалитета?

Нет. Пункт 2 статьи 388 НК РФ не делает исключений для публичной собственности: арендатор налог не платит независимо от того, кто арендодатель — коммерческая организация, муниципалитет или государство. Арендную плату за участок по договору с муниципалитетом также перечисляют без удержания НДС: на этот бюджетный платёж распространяется освобождение по подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ.

Можно ли в договоре написать, что земельный налог платит арендатор?

Такую запись можно сделать только как условие о возмещении расходов или о размере арендной платы. Для налогового органа плательщиком остаётся собственник: он получает уведомление и платит налог. Арендатор компенсирует сумму собственнику, а не перечисляет налог в бюджет.

Что будет, если арендодатель не заплатит земельный налог?

Задолженность взыщут с собственника как с налогоплательщика. Арендатора это не касается: у него нет обязанности по статье 388 НК РФ, и налоговая не может предъявить ему требование об уплате. Если арендатор по договору возмещает налог, он вправе проверить, что собственник действительно его перечислил.

Платит ли арендатор налог на имущество за арендованный участок?

Нет. Земельные участки не признаются объектом налога на имущество организаций по пункту 4 статьи 374 НК РФ — ни у арендодателя, ни у арендатора. Этот налог к земле не применяется вовсе.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Аренда земли не должна съедать прибыль

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом участке и направлении

Когда в бизнесе несколько участков, помещений или направлений, общая выручка скрывает, что часть из них работает в убыток. Я считаю юнит-экономику по каждому объекту и каналу: сколько приносит, сколько стоит содержание и что остаётся после всех расходов, включая налоги и аренду.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при изменении арендной платы или налоговой нагрузки. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»