ИП сдаёт в аренду нежилое помещение: налогообложение

Нежилые помещения и здания предназначены для коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Поэтому арендная плата за них попадает в базу по УСН, даже если в договоре не написано, что арендодатель — предприниматель. Налогом на доходы физических лиц облагаются только доходы ИП, которые с бизнесом прямо не связаны.

Признаки предпринимательства — систематическое получение прибыли: несколько объектов, аренда как основной источник дохода, помещение куплено специально под сдачу. Систематичность в налоговых спорах понимают как два и более раза в календарном году. Работа без регистрации ИП — административная ответственность по части 1 статьи 14.1 КоАП, а при квалифицирующих признаках — уголовная по статье 171 УК.

Код деятельности — 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Если его нет в ЕГРИП, налоговая может посчитать доход поступлениями физического лица и начислить НДФЛ по ставке 13 %.

На объекте «доходы» налог считают с полной суммы арендной платы. Коммунальные платежи, ремонт и налог на имущество базу не уменьшают — этот вариант выгоден, когда затрат мало, а плата стабильна. На объекте «доходы минус расходы» база — разница между полученной платой и документально подтверждёнными затратами; такой вариант имеет смысл, если помещение ремонтируют за свой счёт и расходы большие.

Регион вправе снизить ставку: базовая по статье 346.20 НК — 6 % и 15 %, пониженные устанавливает закон субъекта. Порог дохода для УСН в 2026 году — 490,5 млн ₽, при его превышении право на упрощёнку теряется.

С 2026 года у упрощенцев появилась обязанность по НДС. Освобождение действует, пока доход за прошлый год не превысил 20 млн ₽; в 2026–2028 годах этот порог сохраняется. Если доход выше, предприниматель выбирает: общие ставки 22 %, 10 % или 0 % с вычетами входного НДС либо спецставки 5 % и 7 % без вычетов.

Спецставку 5 % применяют, пока доход с начала года не превысил 272,5 млн ₽, дальше до 490,5 млн ₽ — 7 %. С месяца, в котором пройден верхний порог, — общая ставка. Спецставку держат 12 кварталов подряд, а впервые выбравшие её с 2026 года могут отказаться в течение четырёх кварталов. НДС платят и при освобождении, если ИП выступает налоговым агентом или ввозит товары.

Для арендодателя это значит: арендная плата — база по НДС, и в договоре нужно заранее решить, входит налог в сумму или начисляется сверху.

Патентная система распространяется на сдачу в аренду жилых и нежилых помещений — подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК. Налог считают не с фактической выручки, а с потенциального дохода, который устанавливает регион; ставка — 6 %. Стоимость патента на срок меньше года считают по дням: доход за год делят на число дней в году и умножают на дни срока.

Лимит дохода для патента в 2026 году — 20 млн ₽ по всем патентам вместе с УСН при совмещении. Налоговые каникулы со ставкой 0 % для новых ИП действуют по региональным законам, но с 1 января 2027 года не применяются. С 2027 года лимит дохода для патента снижается до 15 млн ₽.

Налог на имущество платит собственник, а не арендатор. Для ИП на УСН и патенте имущество в предпринимательской деятельности в общем случае налогом не облагается, но есть исключения, которые зависят от региона и от того, как объект учтён. Прежде чем считать экономику аренды, стоит посмотреть региональный закон и кадастровую стоимость помещения.

Если помещение в общей долевой собственности нескольких ИП и каждый сдаёт свою долю, патент берут на свою площадь — так же считает и инспекция.