ИП продаёт коммерческую недвижимость: налогообложение

Первое, что смотрит налоговая, — использовалось ли помещение в бизнесе. Признаки берут в совокупности: в ЕГРИП заявлен вид деятельности по покупке и продаже собственного недвижимого имущества, помещение сдавалось в аренду по договорам, в нём был офис, склад, магазин или производство, расходы по объекту шли с расчёта ИП, адрес помещения стоит в договорах с контрагентами.

Если помещение использовалось в предпринимательской деятельности и в ЕГРИП есть вид деятельности по продаже недвижимости, доход учитывают в рамках УСН. Это позиция Минфина в письмах от 20.01.2025 № 03-04-05/3826, от 28.06.2023 № 03-04-05/60201, от 14.11.2022 № 03-04-05/110555. В остальных случаях доход от продажи коммерческой недвижимости облагается НДФЛ.

Коммерческий объект плохо подходит под личные цели, и налоговая часто считает доход от него предпринимательским. Верховный суд в определении от 18.10.2021 № 310-ЭС21-18105 признал доход от продажи такого объекта доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому статус «продаю как физлицо» сам по себе налог не снимает.

На объекте «доходы» налоговая база — вся выручка от продажи нежилого помещения. Уменьшить её на стоимость покупки нельзя, расходы на предпродажную подготовку и оформление сделки тоже не учитываются. Сумма от продажи попадает в доход того квартала, когда деньги поступили.

На объекте «доходы минус расходы» в базу идёт разница. Из расходов по сделке принимают траты на оформление продажи, например услуги нотариуса. Стоимость самого приобретения помещения в расходы по этой сделке не ставят: её учитывали, когда покупали объект. При продаже основного средства до истечения трёх лет с момента учёта расходов, а объекта со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения десяти лет с приобретения или сооружения, нужно пересчитать налоговую базу за периоды использования с учётом амортизации, доплатить налог и пени.

Ставки 6 % и 15 % — базовые. Регион вправе снизить их для отдельных видов бизнеса из единого перечня Правительства. Свою ставку смотрите в региональном законе о УСН.

Если ИП продаёт недвижимость, которую не использовал в бизнесе, доход идёт не по УСН, а по НДФЛ: для этого режим ИП и не важен, налог считают как у физлица.

Когда продажа считается личным доходом, налог считают по правилам статьи 214.10 НК: доход можно уменьшить на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение объекта. Если цена в договоре выше кадастровой стоимости, доход берут по цене договора.

Объект налогообложения возникает независимо от того, получился ли у человека доход или он продал дешевле, чем купил: при продаже коммерческой недвижимости физлицом налоговая база определяется по правилам статьи, а не по факту прибыли.

Если помещение не использовалось в бизнесе, доход от его продажи может освобождаться от НДФЛ по минимальному сроку владения: обычно это пять лет, а в предусмотренных законом случаях — три года.

На УСН с 2026 года НДС платят те, кто не получил освобождение по статье 145 НК. Освобождение дают, если доход за прошлый год не больше 20 млн ₽ — этот порог действует за 2025–2028 годы по закону 228-ФЗ от 04.07.2026. В текущем году освобождение теряется, если доход превысил порог, и НДС начисляют с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения.

Если освобождения нет, ИП выбирает: общие ставки 22 %, 10 % или 0 % с вычетами входного НДС либо спецставки 5 % и 7 % без вычетов. Спецставка 5 % действует, пока доход с начала года не превысил 272,5 млн ₽, дальше — 7 % до 490,5 млн ₽. С месяца, когда превышен 490,5 млн ₽, — общая ставка и утрата УСН.

На общей системе НДС с продажи коммерческой недвижимости платят по общим правилам, если ИП не освобождён по статье 145 НК. Сумма налога входит в цену сделки и выделяется в договоре и счёте-фактуре.