Что значит недвижимое имущество

Перечень в статье 130 Гражданского кодекса открытый: к недвижимым вещам относятся названные в ней объекты, а законом к ним может быть отнесено иное имущество. Поэтому мало знать общее правило про связь с землёй — важно, что именно закон назвал недвижимостью.

К недвижимости относятся земельные участки и участки недр. Дальше идёт всё, что прочно связано с землёй: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Отдельным абзацем той же статьи названы жилые и нежилые помещения и машино-места — но только если их границы описаны в порядке кадастрового учёта.

Воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания закон тоже считает недвижимостью, хотя с землёй они не связаны. Признак здесь другой: они подлежат государственной регистрации.

Кроме вещей, недвижимостью признаётся предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (статья 132 ГК). Единый недвижимый комплекс — объединённые общим назначением вещи, неразрывно связанные физически или технологически либо расположенные на одном участке, если право на них зарегистрировано как на одну недвижимую вещь (статья 133.1 ГК).

Движимое имущество — это всё, что не является недвижимостью. Деньги и ценные бумаги закон прямо называет движимыми вещами (пункт 2 статьи 130 ГК). Граница проходит не по цене и не по размеру вещи, а по её свойствам и по тому, что о ней сказал закон.

Признаки недвижимости смотрят в совокупности: физическая связь с землёй и назначение вещи, которое невозможно без этой связи. Оборудование, смонтированное внутри здания, само по себе недвижимостью не становится — спор об этом решается по тому, что за объект создан и как он используется.

Забор и ограждение недвижимостью не признаются. Замощение земельного участка, которое не отвечает признакам сооружения, — часть участка, а не отдельная недвижимая вещь.

Регирации подлежат права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение, ограничения и обременения; сделки с недвижимостью регистрируются только в случаях, установленных законом. Закон делает это ради стабильности оборота. Но сама запись в реестре — следствие, а не причина: вещь признают недвижимой по её природным свойствам или потому, что закон отнёс её к недвижимости.

Верховный Суд в пункте 38 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 разъяснил: государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости. Поэтому при споре суд устанавливает наличие признаков недвижимости независимо от того, зарегистрировано право или нет.

Для строения важно и то, как оно создано. Суды проверяют, возведён ли объект в установленном порядке на участке, предоставленном для строительства, с разрешительной документацией и с соблюдением градостроительных норм. Незавершённый объект признают недвижимостью, когда на нём как минимум полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные работы.