Земельный налог повышающий коэффициент: когда применяется 2 и 4

Коротко

Повышающий коэффициент — множитель к сумме земельного налога, который применяют к участкам, приобретённым под жилищное строительство, пока на них не зарегистрирован построенный объект. Пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса задаёт два значения: 2 — в течение трёх лет с даты регистрации права на участок, 4 — после того, как трёхлетний срок истёк, вплоть до регистрации прав на построенный дом.

Что это за коэффициент и к чему он применяется

Коэффициент 2 и коэффициент 4 — не ставка налога, а множитель к уже исчисленной сумме. Сначала налог считают по кадастровой стоимости, налоговой базе и ставке, установленной решением муниципалитета в пределах статьи 394 Налогового кодекса, потом сумму умножают на коэффициент.

Применяется он к участкам, которые приобретены или предоставлены в собственность на условиях жилищного строительства. Исключения перечислены в пунктах 16 и 16.1 статьи 396: для участков физлиц под ИЖС, не используемых в предпринимательской деятельности, коэффициент 2 применяется по истечении десяти лет, а для жилищного строительства по договору о комплексном развитии территории коэффициенты применяют начиная с даты выдачи разрешения на строительство.

Налоговые органы берут сведения о разрешённом использовании участка из ЕГРН. Поэтому вид разрешённого использования в выписке — то, от чего зависит применение коэффициента, а не фактическое назначение построек.

Когда применяется коэффициент 2

По общему правилу для участков под жилищное строительство коэффициент 2 применяют в течение трёх лет с регистрации права собственности до регистрации права на построенный жилой дом, многоквартирный дом или любое помещение в нём. Для ИЖС физлиц вне предпринимательства и для комплексного развития территории действуют отдельные сроки.

Если строительство завершено и права на объект зарегистрированы раньше, чем прошли три года, налог, уплаченный за этот период сверх суммы с коэффициентом 1, признаётся излишне уплаченным и подлежит зачёту или возврату.

Когда участок куплен без строительного назначения, а разрешённое использование под жилищное строительство появилось позже, срок считают с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором сведения о новом разрешённом использовании внесли в ЕГРН. Правило распространяется на участки, сведения об изменении разрешённого использования которых внесены в ЕГРН с 1 января 2024 года.

При переходе участка к правопреемнику при реорганизации срок строительства считают с даты регистрации права собственности правопредшественником — так разъяснила ФНС в письмах от 20.03.2026 № БС-36-21/2164@ и от 03.04.2026 № СД-36-21/2629@.

Когда применяется коэффициент 4

Коэффициент 4 применяют после того, как трёхлетний срок строительства истёк, и до даты государственной регистрации прав на построенный объект. По общему правилу для жилищного строительства после истечения трёхлетнего срока и до регистрации права на построенный объект применяют коэффициент 4. Для ИЖС физлиц вне предпринимательства действует отдельное правило с коэффициентом 2 после десяти лет.

Если на участке уже были зарегистрированы жилые дома и их снесли или они разрушились, оснований применять или возобновлять повышающие коэффициенты нет. Эту позицию Минфин изложил в письме от 21.11.2024 № 03-05-04-02/116385, и она доведена до налоговых органов.

Что изменило постановление Конституционного суда № 52-П

21 июля 2026 года Конституционный суд постановлением № 52-П признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса не соответствующими Конституции в той части, в какой они допускали противоречивую практику применения коэффициентов 2 и 4 к участкам под индивидуальное жилищное строительство, которые используются в предпринимательской деятельности.

Суд указал: коэффициенты не применяются к участкам под ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности и одновременно облагаются по предельной ставке 1,5 процента, начиная с нового налогового периода, если федеральный законодатель не установит иное.

Постановление не имеет обратной силы. Пересматривать исполненные обязательства за прошлые периоды и за текущий 2026 год на его основании нельзя. Исключение — налогоплательщики, которые обратились за судебной защитой до 21 июля 2026 года и чьи дела или жалобы на этот момент находились на рассмотрении.

ФНС письмом от 21.07.2026 № БС-36-21/6262@ отменила действие своего письма от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@, которое разъясняло применение коэффициентов с налогового периода 2027 года. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.08.2026 по делу № А41-92614/2024 подтвердил: после 2020 года коэффициент 4 к ставке 1,5 процента по участкам под ИЖС применять нельзя.

Как проверить свой участок

Посмотрите в выписке ЕГРН вид разрешённого использования: есть ли в нём жилищное строительство.
Сверьте дату регистрации права на участок — с неё начинается трёхлетний срок.
Проверьте, зарегистрированы ли права на построенный дом или помещение в нём: до этой даты коэффициент действует.
Если разрешённое использование изменилось после покупки, найдите месяц, в котором сведения внесли в ЕГРН, — срок считают со следующего за ним месяца.
Если участок под ИЖС используется в предпринимательской деятельности и облагается по ставке 1,5 процента, проверьте, не попадает ли он под постановление № 52-П с нового налогового периода.

Частые вопросы

Коэффициент 2 — это удвоение ставки налога?

Нет. Ставка остаётся той, что установил муниципалитет в пределах статьи 394 Налогового кодекса. Удваивается исчисленная сумма налога: коэффициент 2 — множитель к сумме, а не к ставке.

С какого момента считают три года?

С даты государственной регистрации права собственности на участок, а не с даты покупки по договору и не с начала строительных работ. Заканчивается срок датой регистрации прав на построенный объект.

Вернут ли налог, если дом зарегистрировали в пределах трёх лет?

Да. Сумма, уплаченная за этот период сверх налога с коэффициентом 1, признаётся излишне уплаченной и подлежит зачёту или возврату.

Применяется ли коэффициент, если участок купили под дом, а вид разрешённого использования сменили позже?

Да. Налог считают с коэффициентом с 1-го числа месяца, следующего за месяцем внесения в ЕГРН сведений о разрешённом использовании под жилищное строительство. Правило действует для сведений, внесённых с 1 января 2024 года.

Что делать, если налог за 2026 год уже посчитали с коэффициентом по участку под ИЖС?

Постановление № 52-П на 2026 год не распространяется, поэтому пересчитывать текущий период на его основании нельзя. Исключение — если за судебной защитой обратились до 21 июля 2026 года и дело или жалоба ещё рассматриваются.

Возобновится ли коэффициент, если дом на участке снесли?

Нет. При наличии зарегистрированных жилых домов и их последующем сносе или разрушении оснований применять или возобновлять повышающие коэффициенты нет.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Налог на землю — часть общей картины

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом участке и объекте

Земельный налог с коэффициентом бьёт по деньгам незаметно: он сидит в постоянных расходах и растворяется в общей сумме. Я собираю юнит-экономику по каждому объекту, товару и каналу: сколько приносит после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

На выходе — расчёт по каждой позиции, точка безубыточности и финансовая модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые растут и хотят видеть, где рост увеличивает убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»