Земельный налог по Налоговому кодексу: кто платит и как считается

Порядок двухступенчатый. Сначала глава 31 Налогового кодекса задаёт общую рамку: субъекты налога, объект и база, предельные ставки, налоговый и отчётный периоды. Затем представительный орган муниципального образования своим нормативным правовым актом вводит налог на своей территории и определяет налоговые ставки в пределах, установленных главой 31, а также льготы и порядок уплаты (статья 387 НК РФ).

Из этого следует практическое правило: один и тот же участок в разных муниципалитетах может облагаться по-разному. Ставку и местные льготы смотрят в решении местного органа власти, а сроки уплаты — в Налоговом кодексе. Такой порядок подтверждает и письмо ФНС от 13.10.2026 № БС-35-21/14288@.

Кодекс ограничивает ставку сверху, а конкретное значение выбирает муниципалитет. Пониженная ставка — не более 0,3 % — применяется к участкам, прямо перечисленным в пункте 1 статьи 394: например, земли сельскохозяйственного назначения, участки под жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. Для прочих земель предел — 1,5 %.

Пониженная ставка привязана к назначению и фактическому использованию участка. Ограничения зависят от категории участка: например, для земли под личное подсобное хозяйство или садоводство ставка до 0,3% предусмотрена при неиспользовании в предпринимательской деятельности; для сельскохозяйственных земель важно использование в сельхозпроизводстве — этот подход разъясняет письмо Минфина от 27.03.2025 № 03-05-06-03/52041. Спор о том, для чего фактически используется участок, решается по документам о разрешённом использовании и по факту, и доказывать некоммерческий характер использования приходится налогоплательщику.

Налоговый период по земельному налогу — календарный год (статья 393 НК РФ). Отчётными периодами для организаций-налогоплательщиков признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года. По итогам отчётных периодов организации уплачивают авансовые платежи, если местный акт не установил иное.

Для физических лиц отчётных периодов нет: налог за год им начисляет налоговый орган и присылает уведомление. Для организаций срок уплаты годового налога и авансов установлен статьёй 397 НК РФ, а муниципальный акт определяет, предусмотрены ли отчётные периоды и авансовые платежи.

Земельный налог — не плата за пользование землёй, а имущественный налог с кадастровой стоимости участка. Платежи за пользование землёй — это арендная плата по договору аренды: она не заменяет налог и не отменяет его для собственника, а у арендатора земельного налога не возникает, потому что аренда не входит в перечень прав из статьи 388 НК РФ.

Арендатор платит арендодателю по договору, собственник или постоянный пользователь платит налог в бюджет. Если участок передан в аренду, налог всё равно остаётся обязанностью того, у кого он на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Отдельный случай — участки, приобретённые или предоставленные для жилищного строительства, кроме индивидуального жилищного строительства, которое ведёт физическое лицо. По пункту 15 статьи 396 НК РФ налог по таким участкам считают с коэффициентом 2 в течение трёхлетнего срока строительства с даты регистрации прав на участок до регистрации прав на построенный объект, а после трёх лет — с коэффициентом 4.

ФНС в письме от 20.10.2026 № БС-36-21/9226@ разъясняет, как применять эти коэффициенты, и указывает, что при исчислении налога налоговые органы опираются в том числе на сведения Росреестра о разрешённом использовании участка. Если участок застроен, коэффициент перестаёт применяться с момента регистрации прав на построенный объект.