Являются недействительными условия договора купли продажи земельного участка
Коротко
Пункт 2 статьи 37 Земельного кодекса называет три условия договора купли-продажи земельного участка, которые недействительны: право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию, ограничение дальнейшего распоряжения землёй (ипотека, аренда, иные сделки) и ограничение ответственности продавца, если на участок предъявят права третьи лица. Эти же правила действуют для договора мены.
Что именно закон объявляет недействительным
Статья 37 Земельного кодекса перечисляет три условия, которые в договоре купли-продажи земли не работают. Первое — право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию. Второе — ограничение дальнейшего распоряжения участком, в том числе ипотеки, передачи в аренду и других сделок с землёй. Третье — ограничение ответственности продавца, если на участок предъявят права третьи лица.
Стороны могут вписать любое из них в текст и подписать договор, но сила у такого пункта нулевая: закон объявил его недействительным. Требования пункта 2 применяются и к договору мены земельных участков.
Три условия, которые недействительны
- Право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию: покупатель не обязан возвращать землю по первому требованию продавца.
- Ограничение дальнейшего распоряжения участком, в том числе ипотеки, передачи в аренду и совершения иных сделок с землёй.
- Ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Что остаётся в силе
Недействительность этих пунктов не отменяет сам договор. Стороны согласуют участок, цену и порядок передачи земли, подписывают договор и регистрируют переход права. Пункты, которые закон объявил недействительными, просто не создают последствий — их не исполняют и на них нельзя ссылаться.
Продавец при заключении договора обязан передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учёт.
Если продавец сообщил о земле ложные сведения
Пункт 3 статьи 37 даёт покупателю защиту, когда продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях участка, видах его разрешённого использования, ограничениях прав на него, существенных качественных свойствах земли или иной влияющей на покупку информации, которую федеральный закон требует предоставить.
В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причинённых убытков. Те же требования применяются при обмене участка и при передаче его в аренду.
Частые вопросы
Договор целиком недействителен, если в нём есть такое условие?
Нет. Статья 37 называет недействительными конкретные условия, а не договор. Остальные согласованные условия действуют, переход права регистрируют в общем порядке.
Можно ли прописать в договоре, что покупатель не вправе сдавать участок в аренду?
Такое условие ограничивает дальнейшее распоряжение участком и по пункту 2 статьи 37 Земельного кодекса является недействительным.
Действует ли это правило при обмене участков?
Да. Пункт 2 статьи 37 прямо распространяет требования на договор мены.
Что делать, если продавец скрыл обременение?
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков, если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и ограничениях использования участка (пункт 3 статьи 37).
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Документы должны работать, а не лежать в папке
Соберу ИИ-агента, который разбирает договоры и заявки
Условия договора, обременения, кадастровый номер, сроки — всё это тонет в сканах и переписке. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он разбирает документы, сверяет реквизиты и готовит расчёт по вашим правилам.
Агента подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же операция с документами повторяется сотни раз в месяц.