ТСЖ на УСН доходы минус расходы: что входит в доходы и расходы

Коротко

На УСН «доходы минус расходы» ТСЖ платит налог с разницы между облагаемыми поступлениями и расходами по статье 346.16 Налогового кодекса. Взносы собственников на содержание общего имущества и коммунальные платежи, которые товарищество перечисляет поставщикам как посредник, в доход не попадают — при раздельном учёте. Всё, что заработано сверх уставной деятельности — аренда общего имущества, реклама на фасаде, платные услуги сторонним лицам, — облагается.

Главное: доход — это не всё, что пришло на счёт

ТСЖ — некоммерческая организация (статья 135 Жилищного кодекса), и большая часть денег на его счёте — не его выручка. Налоговый учёт зависит от вида поступления. Взносы членов ТСЖ и другие суммы, отвечающие условиям статьи 251 НК, учитывают отдельно и расходуют по назначению. Плату за содержание от собственников, не являющихся членами ТСЖ, нельзя автоматически считать необлагаемым целевым взносом.

Доходом становятся только те поступления, которые не связаны с уставной деятельностью по управлению домом, либо разница, которую товарищество оставляет себе на коммунальных ресурсах. Поэтому первый шаг — разложить каждый рубль на счёте: целевой взнос, транзит за ресурсы, агентское вознаграждение или собственный доход.

ТСЖ на УСН: доходы — что признаётся доходами

Облагаемые доходы перечислены прямо и коротко. Вознаграждение за управление домом, если оно предусмотрено договором с собственниками. Доходы от сдачи общего имущества в аренду — подвалов, технических помещений, крыш. Плата за размещение рекламы на фасаде. Платные услуги для внешних лиц — охрана, уборка, парковка. Пени и неустойки за просрочку взносов, полученные от должников. Любые иные поступления, которые устав не называет целевыми.

Отдельно решается судьба коммунальных платежей — от этого зависит и база, и весь учёт.

Коммунальные платежи: агент или покупатель ресурсов

	ТСЖ — агент	ТСЖ — покупатель ресурсов
Как оформлено	Агентский договор с поставщиком	Свой договор с поставщиком, перепродажа собственникам
Что в доходе	Только агентское вознаграждение	Весь объём коммунальных платежей
Что в расходе	Ничего: транзит не доход	Оплата ресурсов поставщику
Налоговая база	Агентское вознаграждение	Разница между платежами и оплатой ресурсов
Что важно	Транзит виден отдельно в учёте и в декларации	Разница может быть нулевой или убыточной. По итогам года сравнивают обычный налог с минимальным налогом — 1% облагаемых доходов.

Что входит в расходы на УСН «доходы минус расходы»

Расходы на УСН «доходы минус расходы» берутся по статье 346.16 Налогового кодекса: перечень в пункте 1 открыт подпунктом 45 — с 1 января 2026 года товарищество вправе учесть иные расходы по правилам главы 25 Налогового кодекса. Открытость перечня не отменяет условий признания: расход должен быть обоснован, документально подтверждён, оплачен и не назван в статье 270 Налогового кодекса.

Для ТСЖ это, прежде всего, оплата коммунальных ресурсов поставщикам, если товарищество выступает покупателем, и содержание, ремонт общего имущества, материалы, инструмент, спецодежда.

Дальше — зарплата работников товарищества, страховые взносы с неё, больничные за счёт работодателя, услуги сторонних организаций: бухгалтерии, охраны, клининга, обслуживания лифтов и вентиляции. Сюда же идут расходы на управление домом: связь, канцелярия, программное обеспечение, банковские комиссии, аренда помещения под офис товарищества.

Как наладить раздельный учёт

Разделите поступления по назначению: целевые взносы собственников, транзит за коммунальные ресурсы, агентское вознаграждение, собственные доходы.
Целевые взносы ведите обособленно от коммерческих поступлений: потраченное не по назначению становится облагаемым доходом.
По каждому договору с поставщиком ресурсов зафиксируйте схему — агентская она или покупка с перепродажей: от этого зависит, что попадёт в доход.
Коммунальные платежи-транзит отражайте отдельно от собственной выручки, чтобы в декларации они не смешались с облагаемыми суммами.
Расходы собирайте по статьям статьи 346.16 НК, включая иные расходы по подпункту 45 пункта 1, — с документами, подтверждающими обоснованность и оплату.
Храните документы по каждому расходу: договор, акт, платёжное поручение, счёт поставщика.

Декларация: где что показывать

Целевые поступления собственников на ведение уставной деятельности отражаются в разделе 3 декларации по УСН, а не в разделах 2.1.1 или 2.2. Облагаемые доходы — аренда, реклама, платные услуги, пени — попадают в раздел 2.2 при объекте «доходы минус расходы».

Если ТСЖ покупает ресурсы и перепродаёт их собственникам, суммы платежей жильцов идут в общую сумму доходов, а оплата поставщикам — в расходы. Это подтверждает письмо Минфина России от 14.06.2016 № 03-11-06/2/34280: товарищество, которое не является агентом и само приобретает коммунальные услуги, включает платежи жильцов в доходы. Тот же порядок закреплён в указаниях Росстата по форме 22-ЖКХ для ТСЖ и ЖСК на УСН «доходы минус расходы»: суммы платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги отражаются в общей сумме доходов.

Частые вопросы

Взносы собственников на содержание общего имущества — это доход ТСЖ?

Зависит от вида платежа. Взносы членов ТСЖ, отвечающие условиям статьи 251 НК, не включают в доход при раздельном учёте и целевом расходовании. Плату за содержание от собственников, не являющихся членами ТСЖ, нельзя автоматически относить к таким взносам. Потраченное не по назначению становится облагаемым доходом.

Коммунальные платежи жильцов входят в доход на УСН?

Зависит от схемы. Если ТСЖ — агент и полностью перечисляет платежи поставщику, в доход входит только агентское вознаграждение. Если товарищество само покупает ресурсы и перепродаёт их собственникам, платежи включают в доходы, а оплату поставщику при соблюдении условий признания — в расходы. По итогам года обычный налог сравнивают с минимальным — 1% облагаемых доходов.

Облагается ли аренда подвала или реклама на фасаде?

Да. Доходы от сдачи общего имущества в аренду и плата за размещение рекламы на фасаде — это облагаемые поступления, не связанные с уставной деятельностью. Они попадают в раздел 2.2 декларации.

А пени с должников?

Пени за просрочку взносов — облагаемый доход. Их отражают вместе с остальными коммерческими поступлениями.

Можно ли уменьшить налог на все расходы товарищества?

С 1 января 2026 года перечень расходов открыт: подпункт 45 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса разрешает учесть иные расходы по правилам главы 25 Налогового кодекса. Условия признания сохраняются — обоснованность, документы, оплата, отсутствие в статье 270 Налогового кодекса. Целевые взносы, израсходованные по назначению, в расходы не ставятся: они и в доход не попали.

Что будет, если смешать целевые и коммерческие деньги?

Раздельный учёт — условие, при котором взносы не считаются доходом. Без него налоговая может включить в базу всю сумму поступлений, и доказывать целевой характер придётся документами.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Доходы и расходы сходятся, а денег на счёте нет

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом направлении после всех расходов

Когда поступления идут потоком, легко потерять, какое направление приносит деньги, а какое съедает. Я считаю юнит-экономику каждого товара, услуги, клиента и канала после себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы видите точку безубыточности и финансовую модель: что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»