Статья 556 ГК РФ: передача недвижимости по договору купли-продажи

Пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает: передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Пункт 2 статьи 556 ГК РФ: принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче. Это правило применяется, если закон или договор не устанавливают иное.

Передача недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности — разные действия. Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (пункт 60), после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. При этом покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, это считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

В таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательства. Согласно разъяснениям в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ (пункт 61), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе соединить в исковом заявлении требования об исполнении обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования о передаче имущества.

Пункт 2 статьи 556 ГК РФ устанавливает: принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Это означает, что даже если в акте указано на недостатки и покупатель подписал его, продавец не освобождается от ответственности, если иное не установлено законом или договором.