Ст. 607 ГК РФ: договор аренды и объект аренды

Пункт 1 перечисляет имущество, которое можно передать в аренду: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Общее свойство у всех одно — непотребляемость: арендованное возвращают в том же виде, в каком получили, с учётом нормального износа.

Пункт 2 отсылает к земельному законодательству: аренда земельных участков и других природных объектов оформляется с учётом Земельного кодекса и профильных законов. Пункт 3 задаёт главное требование к тексту договора — данные об объекте, по которым его можно определить однозначно.

Статья не устанавливает срок аренды: его определяют договором, а срок и порядок возврата имущества регулируют статьи 610 и 622 ГК РФ. Здесь же только предмет — то, вокруг чего строится вся сделка.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ прямо называет последствие: при отсутствии данных об объекте условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключённым. Это подтверждают и суды: в деле, разобранном Федеральным арбитражным судом Поволжского округа, договор аренды помещения признали незаключённым, потому что описание объекта и приложения к договору не позволяли установить, что именно передано, а дополнительные соглашения к такому договору юридической силы не имеют.

Практический риск для собственника: арендатор пользовался помещением, но взыскать плату по незаключённому договору сложно — приходится доказывать неосновательное обогащение. Для арендатора риск обратный: вложения в объект, который по документу не его, защищать труднее.

Верховный суд в пункте 25 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 допускает гибкий подход для предварительного договора: если на момент его подписания данные об объекте ещё неизвестны, в текст включают порядок идентификации объекта к сроку его передачи. Для самого договора аренды это не отменяет требования пункта 3 статьи 607: к моменту передачи объект должен быть определён.

Предприятие в статье 607 ГК РФ названо отдельным объектом аренды — как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо. В комплекс входят здания, оборудование, запасы, права требования и долги, права на обозначения, которые индивидуализируют работу. Поэтому аренда предприятия — это передача бизнеса в пользование другому лицу, а не смена собственника компании.

Существенное условие здесь то же, что и у любого объекта: определённость. Перечень передаваемого имущества, права и обязанности, которые переходят к арендатору, порядок использования и возврата описывают в договоре постатейно. Размытая формулировка «предприятие как имущественный комплекс по адресу…» без описи составных частей возвращает к тому же последствию — несогласованности объекта.

Аренда предприятия регулируется отдельным параграфом главы 34 ГК РФ — статьи 656 и следующие. Там же требования к форме и регистрации: договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации; несоблюдение формы влечёт его недействительность. Условия о составе и стоимости передаваемого имущества, правах кредиторов и порядке возврата комплекса смотрят в этом параграфе, а статья 607 задаёт только рамку объекта.