618 ГК РФ: расторжение договора аренды и что происходит с субарендой
Коротко
Статья 618 Гражданского кодекса связывает два договора: аренду и субаренду. Если аренда досрочно прекращается, субаренда по общему правилу прекращается вместе с ней. Фраза «если иное не предусмотрено договором аренды» оставляет сторонам право сохранить субаренду при досрочном прекращении аренды — тогда субарендатор остаётся в помещении на согласованных условиях.
Что регулирует статья 618
Первая часть статьи 618 ГК РФ отвечает на вопрос, который возникает при каждом досрочном расторжении: арендатор сдал помещение в субаренду, аренда закончилась раньше срока — что с субарендатором? Ответ по умолчанию: договор субаренды прекращается вместе с основным договором. Оговорка «если иное не предусмотрено договором аренды» даёт сторонам аренды возможность договориться заранее, что субаренда при досрочном прекращении аренды продолжит действовать.
Вторая часть статьи даёт субарендатору право после досрочного прекращения аренды заключить договор аренды того же имущества напрямую с арендодателем — в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращённому договору аренды. Это право, а не обязанность арендодателя: он не обязан предлагать субарендатору договор, но если субарендатор заявляет о таком желании, отказ должен иметь основание в законе.
Как это выглядит на практике
- Проверить договор аренды: есть ли в нём оговорка о сохранении субаренды при досрочном прекращении аренды. Без такой оговорки субаренда прекращается автоматически в момент прекращения аренды.
- Если оговорки нет, а субарендатору нужно остаться, — договариваться с арендодателем о новом договоре аренды на оставшийся срок субаренды.
- Если оговорка есть, — субарендатор продолжает пользоваться имуществом на условиях своего договора субаренды до истечения его срока.
- Соглашение о расторжении аренды может отдельно урегулировать судьбу субаренды и расчёты: Пленум Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 06.06.2014 № 35 указал, что последствия расторжения договора могут быть установлены соглашением сторон.
- Прекращение аренды по соглашению сторон — тоже досрочное прекращение, и статья 618 применяется к нему так же, как к расторжению в суде.
Досрочное прекращение аренды: откуда оно берётся
Договор аренды на определённый срок досрочно прекращается по трём каналам. Первый — соглашение сторон: арендатор и арендодатель подписывают документ о расторжении с датой и условиями. Второй — суд по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной; для арендодателя закон требует сначала направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Третий — основания, прямо записанные в договоре: стороны вправе добавить свои условия досрочного прекращения, не связанные с нарушением.
Статья 618 не устанавливает собственных оснований расторжения — она отвечает только за судьбу субаренды, когда аренда прекратилась. Поэтому при разборе конкретной ситуации сначала смотрят, на каком основании прекращается аренда, а затем — что написано в договоре аренды про субаренду.
Что происходит с субарендой
| Ситуация | Субаренда | Что делает субарендатор |
|---|---|---|
| Договор аренды молчит о субаренде | Прекращается вместе с арендой | Может заключить договор аренды с арендодателем на оставшийся срок субаренды |
| В договоре аренды есть оговорка о сохранении субаренды | Продолжается на условиях договора субаренды | Платит по своему договору до конца срока субаренды |
| Соглашение о расторжении аренды упоминает субаренду | Как записано в соглашении | Действует по условиям соглашения |
Частые вопросы
Субарендатор выехал, но арендатор требует плату за оставшийся срок — законно?
Если договор аренды не сохраняет субаренду при досрочном прекращении, субаренда прекращается в момент прекращения аренды, и платить за период после этой даты оснований нет. Расчёты за фактическое пользование до даты прекращения — отдельный вопрос, он решается по договору субаренды.
Обязан ли арендодатель заключить договор с субарендатором после расторжения аренды?
Статья 618 даёт субарендатору право требовать заключения договора аренды на оставшийся срок субаренды, но не превращает арендодателя в обязанную сторону без условий. Оценивать отказ нужно по статье 618 и по тому, что записано в договоре аренды и субаренды.
Можно ли сохранить субаренду, если договор аренды уже подписан без оговорки?
Только через соглашение сторон. Оговорку о сохранении субаренды можно внести дополнительным соглашением к договору аренды, а при расторжении — зафиксировать в соглашении о расторжении, что субаренда сохраняется.
Распространяется ли статья 618 на расторжение по соглашению сторон?
Да. Статья 618 говорит о досрочном прекращении договора аренды, а соглашение сторон — один из способов такого прекращения. Пленум ВАС в постановлении от 06.06.2014 № 35 подтвердил, что последствия расторжения могут быть установлены соглашением сторон.
Что делать арендатору, который сдал помещение в субаренду и хочет уйти раньше срока?
Согласовать с арендодателем дату и условия расторжения и отдельно — судьбу субарендатора. Если субарендатор остаётся, в соглашении о расторжении записывают, что субаренда сохраняется, либо оформляют прямой договор аренды между арендодателем и субарендатором.
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Когда в договоре аренды несколько сторон
Соберу ИИ-агента, который разберёт договоры аренды и субаренды
Аренда, субаренда, соглашения о расторжении — документов много, и в них теряются оговорки, от которых зависит, останется ли субарендатор в помещении. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он читает договоры и находит в них условия о субаренде, сроках и расторжении.
Агента подключаю к вашей CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих документов из вашей работы. Это для компаний, где одна и та же задача с документами повторяется сотни раз в месяц.