Смена арендодателя по договору аренды: как оформить

Коротко

Смена арендодателя — это переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу. По пункту 1 статьи 617 ГК РФ такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды: договор сохраняет силу, а новый собственник занимает место прежнего арендодателя в силу закона (статья 387 ГК РФ). К нему переходит не отдельное право, а вся совокупность прав и обязанностей по договору на момент перехода права собственности.

Что происходит с договором при смене собственника

Пункт 1 статьи 617 ГК РФ прямо говорит: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор продолжает действовать на тех условиях, которые стороны согласовали с прежним собственником.

Новый собственник занимает место арендодателя автоматически, в силу статьи 387 ГК РФ. Судебная практика уточняет объём перехода: к нему переходит вся совокупность прав и обязанностей по договору, имевшаяся на момент перехода права собственности (определение ВС РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025, постановление АС Московского округа от 15.03.2023 № Ф05-1726/23).

Отдельного соглашения о замене стороны для этого не требуется: закон уже произвёл замену. Оформление нужно для документов, по которым арендатор и новый собственник работают дальше: уведомление, реквизиты для платежей, запись в ЕГРН, если договор зарегистрирован.

Как оформить смену арендодателя

Проверить, что право собственности нового владельца зарегистрировано в ЕГРН: с этой даты он и становится арендодателем.
Получить от нового собственника уведомление о смене арендодателя с реквизитами для платежей и копией выписки из ЕГРН.
Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, подать заявление о внесении изменений в запись об аренде: прежний или новый собственник подаёт его, к заявлению прикладывают документы о переходе права.
Если арендатор платил прежнему собственнику после перехода права, сверить расчёты и зачесть платежи: обязанность платить новому владельцу возникает с даты регистрации его права.
Дополнительное соглашение о замене арендодателя подписывать не обязательно, но если стороны хотят зафиксировать реквизиты, порядок платежей и зачёт залога, соглашение оформляют в той же форме, что и договор.
Проверить, не менялись ли условия, которые закон связывает с личностью арендодателя: право на односторонний отказ, порядок согласования субаренды, размер обеспечительного платежа.

Нужно ли перезаключать договор аренды

Нет. Договор аренды при смене собственника нежилого помещения продолжает действовать, а новый владелец становится стороной по нему. Перезаключение означало бы прекращение старого договора и заключение нового: для этого нужны основания, которых смена собственника не создаёт.

Практическая разница важна для арендатора: при перезаключении заново считаются срок аренды и преимущественное право на заключение договора на новый срок, а условия нового договора можно пересмотреть. При смене арендодателя условия остаются прежними, и требовать их пересмотра новый собственник в одностороннем порядке не вправе.

Когда договор аренды не сохраняет силу

Правило пункта 1 статьи 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, если стороны согласовали все существенные условия и исполняли его, но в установленном порядке не зарегистрировали (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). В этом случае защита от смены собственника не работает так же, как для зарегистрированного договора.

Поэтому арендатору стоит заранее проверить, подлежит ли его договор регистрации и зарегистрирован ли он. Если нет, риск при смене собственника выше, и решать вопрос придётся с новым владельцем.

Частые вопросы

Сменился собственник помещения — нужно ли перезаключать договор аренды?

Нет. По пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор продолжает действовать, а новый собственник занимает место прежнего арендодателя.

Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды из-за смены собственника?

Сама смена собственника не даёт такого основания: пункт 1 статьи 617 ГК РФ прямо исключает изменение и расторжение договора по этой причине. Расторжение возможно на общих основаниях, предусмотренных договором или законом, но не из-за перехода права.

Кому платить аренду после смены собственника?

Новому собственнику с даты регистрации его права в ЕГРН. Платежи, перечисленные прежнему арендодателю после этой даты, стороны сверяют и зачитывают; чтобы избежать путаницы, новый владелец направляет арендатору уведомление с реквизитами.

Нужно ли что-то менять в ЕГРН, если договор аренды зарегистрирован?

Да, в запись об аренде вносят изменения: заявление подаёт прежний или новый собственник, прикладывая документы о переходе права. Если договор не подлежит регистрации или не был зарегистрирован, запись не меняется.

Что будет с залогом, который арендатор внёс прежнему собственнику?

Обязанности по договору, включая возврат обеспечительного платежа, переходят к новому собственнику вместе с остальными правами и обязанностями по договору. Чтобы не было спора, порядок зачёта залога фиксируют в соглашении с новым арендодателем.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор аренды сменил сторону — а работа стоит

Соберу ИИ-агента, который разберёт документы по аренде

Смена арендодателя тянет за собой уведомления, выписки, сверки платежей и новые реквизиты. Пока это разбирают вручную, арендатор и бухгалтерия теряют дни.

Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он читает договоры и уведомления, вытаскивает сроки, суммы и реквизиты, сверяет платежи и готовит сводку. Подключаю к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяю на сотне настоящих случаев из вашей работы.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»