Самозанятый сдаёт в аренду нежилое помещение юридическому лицу: налоги

Коротко

Сдача нежилого помещения в аренду юридическому лицу на налоге на профессиональный доход невозможна: в объект налогообложения НПД входят доходы от передачи в аренду жилых помещений, а нежилые — офисы, магазины, склады, гаражи и апартаменты — из него исключены. Такой доход облагают по другой системе: НДФЛ, УСН или патенту, — а организация-арендатор либо удерживает НДФЛ как налоговый агент, либо НДС не платит вовсе.

Почему на НПД нежилое помещение не проходит

Налог на профессиональный доход задуман для дохода от личного труда и от сдачи жилья внаём. Пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ прямо выводит из объекта налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Жильё — это квартира, комната, жилой дом и их части.

Проверить статус объекта можно по выписке из ЕГРН: в разделе «Характеристики объекта» есть строка «Назначение». Если там стоит «Нежилое помещение», режим НПД к аренде не применяется, даже если вы уже зарегистрированы как самозанятый и арендатор готов платить на карту.

ФНС в разъяснениях отдельно называет то, что под НПД не подпадает: апартаменты, гаражи, машино-места, складские боксы, офисы, торговые павильоны и производственные помещения. Сдача такого объекта — предпринимательская деятельность, а не подработка.

Что делать вместо НПД

Зарегистрироваться как ИП и выбрать режим: УСН или патент. Общая система тоже возможна, но с ней появляется НДФЛ и, при превышении порога, НДС.
Либо остаться физлицом и платить НДФЛ с арендного дохода: тогда налог считает и удерживает организация-арендатор как налоговый агент, а по доходам от физлиц декларацию 3-НДФЛ подаёт сам арендодатель.
Аннулировать чеки в «Мой налог», если они уже пробиты по нежилому помещению, — но только после того, как договоритесь с арендатором о переоформлении отношений, иначе подставите его под штраф за неисполнение обязанностей налогового агента.
Сверить договор аренды: в нём должен быть указан статус помещения и порядок оплаты коммунальных услуг — от этого зависит налоговая база.

Какие налоги платить с аренды юридическому лицу

Если арендодатель — физлицо без статуса ИП, организация-арендатор становится налоговым агентом по НДФЛ: удерживает налог из арендной платы при каждой выплате и перечисляет в бюджет. Для налогового резидента доход от аренды учитывают вместе с зарплатой и другими доходами основной группы. Ставки по годовой базе прогрессивные: 13 % до 2,4 млн ₽, затем 15 %, 18 %, 20 % и 22 % для соответствующих частей превышения.

Если арендодатель — ИП на УСН «доходы», налог — 6 % с полученной арендной платы (регионы могут снижать ставку). На патенте налог считают от потенциального дохода, установленного региональным законом, по ставке 6 %; при сроке патента меньше года сумма пересчитывается по дням. На УСН «доходы минус расходы» ставка зависит от региона.

С 2025 года организации и ИП на УСН — плательщики НДС. В 2026 году освобождение действует, если доход за 2025 год не превысил 20 млн ₽; превышение в 2026 году прекращает освобождение с 1-го числа следующего месяца. Если освобождения нет, выбирают общие ставки с вычетами или специальные 5 % и 7 % без вычетов.

Самозанятый на НПД плательщиком НДС не становится, но с нежилой арендой этот режим не работает вовсе — поэтому вопрос НДС решается уже в рамках ИП или физлица.

Сравнение режимов для аренды нежилого помещения

	Физлицо без ИП	ИП на УСН «доходы»	ИП на патенте
Налог с аренды	Для резидента — НДФЛ по шкале 13–22 % с учётом других доходов основной группы	6 % с полученной платы (регионы могут снижать)	6 % от потенциального дохода по закону региона
Кто считает налог	Организация-арендатор как налоговый агент	ИП сам	ИП сам
Отчётность	3-НДФЛ только по доходам от физлиц	Декларация УСН	Декларация не нужна, но есть книга учёта
НДС	Нет	При доходе свыше 20 млн ₽ за 2025 год — обязанность возникает	На патенте НДС с этой деятельности обычно не платят. При превышении лимита доходов право на патент утрачивается, а налоги считают по применяемому вместо него режиму.
Взносы за себя	Нет	Фиксированные взносы ИП	Фиксированные взносы ИП

Частые вопросы

Можно ли остаться самозанятым и просто выставлять чеки юридическому лицу за аренду офиса?

Нет. Доход от аренды нежилого помещения не входит в объект налогообложения НПД, и чек, пробитый по такому доходу, будет неправомерным. ФНС прямо указывает: сдавать в аренду на НПД можно только жилые помещения.

Кто платит НДФЛ, если арендатор — организация, а арендодатель — физлицо без ИП?

Организация-арендатор. Она выступает налоговым агентом: удерживает НДФЛ из арендной платы при каждой выплате и перечисляет в бюджет. Арендодатель получает сумму уже за вычетом налога.

Нужно ли платить НДС с аренды нежилого помещения?

С 2025 года организации и ИП на УСН — плательщики НДС. В 2026 году освобождение действует при доходе за 2025 год не более 20 млн ₽; превышение в 2026 году прекращает его с 1-го числа следующего месяца. Физлицо без статуса ИП НДС с аренды не платит.

Что будет, если самозанятый уже сдавал нежилое помещение и пробивал чеки?

Чеки нужно аннулировать в «Мой налог», чтобы вернуть уплаченный НПД. По доходам от организаций арендатор должен исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ. Если исправить ситуацию до того, как о ней узнает налоговая, штрафа по статье 123 НК РФ можно избежать.

Можно ли сдавать нежилое помещение как самозанятый, если арендатор — тоже самозанятый?

Нет. Режим НПД не зависит от статуса арендатора: ограничение касается самого объекта — нежилое помещение из объекта налогообложения исключено.

Какие взносы платит ИП, сдающий нежилое помещение?

Фиксированные взносы за себя и 1 % с дохода свыше 300 000 ₽. В 2026 году фиксированная часть — 57 390 ₽, предел 1 %-го взноса — 321 818 ₽. На УСН «доходы» и патенте взносы уменьшают налог: без работников — до 100 %, с работниками — до 50 %.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Аренда приносит выручку — но сколько она оставляет вам

Посчитаю, что аренда офиса или склада приносит после налогов

Когда помещение сдаётся юридическому лицу, важно видеть не арендную плату, а то, что остаётся после налога, взносов и расходов на содержание. Я считаю юнит-экономику каждого объекта и клиента: сколько приносит помещение после всех расходов, где убыток прячется за общей выручкой.

Это для собственников, которые сдают недвижимость и хотят понимать, какой объект выгоден, а какой тянет деньги. Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при смене арендатора или ставки налога.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»