С какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключённым

Статья 550 Гражданского кодекса требует для продажи недвижимости письменной формы: один документ, подписанный сторонами. Обмен письмами, оферта и акцепт, сканы и переписка в мессенджере форму не заменяют. Если единого подписанного документа нет, сделка ничтожна.

По пункту 1 статьи 432 договор считается заключённым, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме. Для продажи недвижимости форма — тот самый единый документ, поэтому дата подписания последней стороной и есть дата заключения. Пункт 1 статьи 425 добавляет: с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон.

Отдельно про жильё. Пункт 2 статьи 558 когда-то требовал регистрировать сам договор продажи квартиры или дома и считал его заключённым только с регистрации. Это правило не применяется к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года: с этой даты регистрируют переход права, а не сделку.

Регистрации подлежит переход права собственности по статье 551. Право собственности покупателя на объект возникает с момента такой регистрации — статья 223. До неё покупатель связан договором, но собственником ещё не стал: продать, заложить или подарить объект он не может.

Отсутствие у продавца зарегистрированного права на дату подписания договора само по себе не делает договор недействительным. Такой договор остаётся основанием обязательства, а регистрация права продавца и переход права к покупателю проходят по правилам закона о регистрации.

Если по какой-то причине основной договор заключают по решению суда, момент, с которого он считается заключённым, определяет суд в решении. Это решение и служит основанием для регистрации перехода права.

Вопрос «какое из названных условий не относится к существенным условиям договора продажи жилого помещения» обычно ставит в один ряд предмет, цену, перечень жильцов и, например, порядок оплаты или срок передачи. Предмет, цена и перечень лиц с правом пользования — существенные. Порядок расчётов, срок передачи ключей, задаток, штраф за просрочку — обычные условия: стороны их согласуют, но без них договор заключён.

Осторожно с землёй. Если вместе с домом передают участок, по общему правилу согласованная цена дома включает цену этого участка или права на него. Закон или договор могут предусматривать иное. Это исключение из правила об обычных условиях, и его путают с ценой как таковой.