Расходы на приобретение земельного участка: налог на прибыль

Коротко

Земельный участок — основное средство, которое не амортизируется. Поэтому расходы на его приобретение не уменьшают налог на прибыль ни в момент покупки, ни постепенно через амортизацию. Они уменьшают доход от продажи этого участка — и только тогда попадают в налоговую базу.

Почему нельзя списать стоимость земли сразу

В налоговом учёте земля относится к основным средствам, но не подлежит амортизации: её потребительские свойства со временем не уменьшаются (пункт 2 статьи 256 НК РФ). Значит, стоимость покупки нельзя провести ни единовременно, ни через амортизационные отчисления.

Расходы, связанные с приобретением участка, формируют его первоначальную стоимость. В неё входят цена по договору, услуги оценщика, расходы на оформление прав и другие затраты, без которых покупка не состоялась бы. Эту первоначальную стоимость организация и будет списывать позже — в момент выбытия участка.

Когда расходы уменьшат налог на прибыль

При продаже участка: доход от реализации уменьшается на цену приобретения (подпункт 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ) и на расходы, непосредственно связанные с продажей, — оценку, хранение, обслуживание.
При выбытии по другим основаниям, где закон прямо разрешает учесть стоимость: например, при передаче в уставный капитал дочерней компании налоговая база определяется по правилам статьи 277 НК РФ.
При строительстве на участке: специальный порядок статьи 264.1 НК РФ применяют при выполнении её условий к договорам приобретения государственной или муниципальной земли, заключённым с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года.
При продаже участка, полученного в результате выкупа из государственной или муниципальной собственности, — на стоимость выкупа.

Как уменьшить доход от продажи

В день перехода права собственности к покупателю организация отражает выручку от реализации. Эту выручку она вправе уменьшить на первоначальную стоимость участка и на расходы, связанные с его продажей. Если участок продан дешевле покупной цены, полученный убыток учитывается в общем порядке — уменьшает базу текущего периода.

Чтобы подтвердить расходы, нужны договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные документы, а также документы по сопутствующим затратам: отчёты оценщика, квитанции об оплате госпошлины, договоры на межевание и кадастровые работы.

Куда отнести межевание, оценку и госпошлину

Не все затраты вокруг покупки земли увеличивают её первоначальную стоимость. Платежи за регистрацию прав на недвижимость, за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг оценщиков и изготовление документов кадастрового и технического учёта учитываются как прочие расходы по подпункту 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Они уменьшают базу того периода, к которому относятся, — по правилам статьи 272 НК РФ.

Если такие расходы понесены в связи с приобретением участка, их можно включить и в первоначальную стоимость. Но тогда они уменьшат налог только при продаже участка. Проще и выгоднее провести их как прочие расходы текущего периода — это законно и даёт эффект сразу.

Участок для перепродажи и участок для себя

	Куплен для продажи (товар)	Куплен для собственных нужд (основное средство)
Момент списания стоимости	При продаже — в составе расходов на реализацию	При продаже или ином выбытии
Амортизация	Не начисляется	Не начисляется (п. 2 ст. 256 НК РФ)
Сопутствующие расходы	Включаются в стоимость товара	Можно учесть сразу как прочие (подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ)
Что подтверждает	Договор, акт, платёжные документы, документы по затратам	Те же документы плюс документы по использованию участка

Частые вопросы

Можно ли учесть стоимость земли через амортизацию?

Нет. Земля прямо названа в пункте 2 статьи 256 НК РФ среди объектов, не подлежащих амортизации. Начислять амортизацию по участку нельзя.

Можно ли списать расходы на покупку участка в том же году, когда он куплен?

Только если участок в этом же году продан. Во всех остальных случаях расходы ждут момента выбытия участка.

Что делать, если участок куплен под строительство здания?

Порядок статьи 264.1 НК РФ для государственной или муниципальной земли под капитальное строительство применяется при выполнении её условий к договорам, заключённым с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года. Для покупки по более позднему договору стоимость участка учитывают по общим правилам, в частности при его продаже. Если участок куплен у частного лица, общее правило сохраняется: стоимость уменьшит доход только при продаже участка.

Можно ли учесть расходы на оценку и межевание сразу?

Да, по подпункту 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ как прочие расходы. Главное — чтобы они были документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение дохода.

Какой документ подтвердит цену покупки?

Договор купли-продажи, акт приёма-передачи и платёжные поручения или расписка продавца. Если участок выкупался у администрации, нужны договор с администрацией и документы об оплате.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Земля в бизнесе должна работать на прибыль, а не наоборот

Посчитаю, как покупка земли отразится на деньгах компании

Стоимость участка замораживает деньги на годы, а налог на прибыль уменьшает только при продаже. Я строю финансовую модель, в которой видно, когда и при каких условиях вложения в землю окупятся и как они повлияют на денежный поток.

Считаю юнит-экономику каждого объекта и канала, точку безубыточности и сценарии роста. Это для собственников, которые хотят понимать, что будет с деньгами при каждом решении — покупать, строить или продавать.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»