Продление договора аренды земельного участка после истечения срока

Земельный кодекс не предусматривает продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Суды прямо указывают: действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление таких договоров. Вместо продления арендатор заключает новый договор — по общим правилам статьи 39.6 Земельного кодекса, часто без торгов, если участок предоставляется тому же арендатору.

Срок договора аренды ограничен статьёй 39.8 Земельного кодекса, и этот предел нельзя обойти тем, что арендатор продолжает пользоваться участком и платить аренду. Если договор заключён после 1 марта 2015 года, правило пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении на неопределённый срок к таким договорам не применяется — это подтверждают суды.

Статья 39.6 Земельного кодекса перечисляет случаи, когда участок в государственной или муниципальной собственности предоставляют в аренду без проведения торгов. Прежний арендатор может получить новый договор без торгов в случаях пункта 3 статьи 39.6, если одновременно выполнены условия пункта 4, в том числе заявление подано до истечения срока прежнего договора. Именно на этот случай ссылаются суды, отказывая тем, кто опоздал с заявлением.

Если участок предназначен для строительства и договор был заключён по результатам торгов, новый договор без торгов возможен только при соблюдении условий, перечисленных в статье 39.6. В остальных случаях орган проводит торги, и прежний арендатор участвует в них на общих основаниях. Точный перечень исключений смотрите в действующей редакции статьи 39.6 Земельного кодекса.

Пролонгация договора аренды земельного участка — это продление действия уже подписанного договора на новый срок без заключения нового документа. Для участков в государственной или муниципальной собственности такая пролонгация законом не предусмотрена: суды указывают, что земельное законодательство не позволяет продлевать договоры аренды. Поэтому на практике пролонгация заменяется перезаключением договора аренды земельного участка на новый срок: арендатор подаёт заявление, орган готовит новый проект, стороны подписывают новый договор.

Перезаключение — это и есть заключение нового договора на новый срок. Условия нового договора могут отличаться от прежних: размер арендной платы определяется по действующим правилам, срок — в пределах, установленных статьёй 39.8 Земельного кодекса. Если в договоре была записана автоматическая пролонгация, сама по себе такая запись не заменяет заявление о заключении нового договора: суды смотрят на то, подано ли заявление до окончания срока.

Продолжение пользования участком и уплата арендных платежей после окончания срока сами по себе не возобновляют договор. Суды указывают, что нахождение участка в пользовании арендатора и последующая оплата не свидетельствуют о возобновлении договора на неопределённый срок, особенно если в договоре прямо записано, что он прекращается по истечении срока.

После прекращения договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю по статье 622 Гражданского кодекса. Если участок не возвращён, арендодатель вправе требовать внесения платы за фактическое пользование и возмещения убытков. Чтобы сохранить участок, проверьте другие основания для его предоставления без торгов, например право собственника здания на участке. При отсутствии такого основания можно участвовать в торгах; незаконный отказ по своевременному заявлению можно оспорить.

Федеральный закон от 25.05.2026 № 159-ФЗ внёс изменение в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Если в период проведения специальной военной операции истёк срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключённого с участником СВО, договор считается возобновлённым на неопределённый срок — при условии, что участок после истечения срока не предоставлен иному лицу.

Такой участник СВО вправе заключить новый договор аренды участка, если прежний возобновлён на неопределённый срок. Условия нового договора должны соответствовать условиям ранее заключённого и возобновлённого договора. Закон определяет порядок и особенности возобновления и заключения нового договора — их стоит смотреть в самом законе и в разъяснениях уполномоченного органа.