Повышающий коэффициент по земельному налогу для юридических лиц

Коротко

Повышающий коэффициент по земельному налогу для юридических лиц — это множитель к ставке, который применяют к участкам, приобретённым организацией под жилищное строительство: коэффициент 2 в первые три года и коэффициент 4 дальше, пока дом не зарегистрирован. Правило задаёт пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса.

К каким участкам применяют коэффициент

Пункт 15 статьи 396 НК говорит о земельных участках, которые организация получила в собственность на условиях жилищного строительства. К таким участкам налог и авансовые платежи считают с коэффициентом 2 в течение трёх лет с даты государственной регистрации прав и до регистрации прав на построенный жилой дом или на любое помещение в нём.

Если дом так и не зарегистрирован по истечении трёх лет, дальше применяют коэффициент 4. Когда права на дом или помещение зарегистрированы раньше, чем прошли три года, налог за период действия коэффициента 2 пересчитывают с коэффициентом 1.

Для участков, предоставленных по договору о комплексном развитии территории, действует пункт 16.1 статьи 396 НК: коэффициент 2 считают не с регистрации права на участок, а с даты выдачи разрешения на строительство жилых домов. Если территория развивается по решению без такого договора, работает общий порядок пункта 15 — это разъяснил Минфин в письме от 01.10.2024 № 03-05-04-02/94789.

Как считается срок для коэффициента

Точка отсчёта — дата государственной регистрации права собственности организации на участок, а не дата покупки, договора или начала работ.
Три года коэффициента 2 идут непрерывно. Регистрация прав на жилой дом или помещение в нём прекращает его досрочно и даёт перерасчёт по коэффициенту 1.
При реорганизации юридического лица срок не начинается заново: правопреемник считает его с даты регистрации права собственности на участок у правопредшественника. Так разъяснили Минфин в письме от 02.04.2026 № 03-05-04-02/27250 и ФНС в письме от 01.04.2026 № БС-36-21/2523@.
Если участок разделили, срок для новых участков отсчитывают заново с даты регистрации прав на них, вид разрешённого использования при этом не меняется — на это указали Минфин в письме от 14.10.2015 № 03-05-05-02/58871 и ФНС в письме от 02.06.2014 № БС-4-11/10478.
Повторно коэффициенты не применяют, если организация купила участок, где жилые постройки уже стояли и были снесены: стимулировать второе строительство на том же месте закон не требует (письмо Минфина от 21.11.2024 № 03-05-04-02/116385).

Ставка и коэффициент — разные вещи

Коэффициент повышает не саму ставку, а исчисленный налог: сначала считают налог по ставке, установленной муниципальным правовым актом, затем умножают на коэффициент. Поэтому вопрос о коэффициенте и вопрос о ставке решают отдельно.

Для участков под индивидуальное жилищное строительство муниципалитеты вправе устанавливать пониженную ставку до 0,3 %, для прочих участков — до 1,5 %. Коммерческая организация пониженную ставку под ИЖС применить не может, даже если строит дома на продажу гражданам: Верховный Суд указал, что с 2020 года сам факт принадлежности коммерческой организации участка, приобретённого для ИЖС, исключает ставку по абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК. К таким участкам применяют ставку для прочих участков — до 1,5 %.

Конституционный Суд в постановлении от 21.07.2026 № 52-П разбирал как раз сочетание пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 НК и признал неопределённость в применении коэффициентов к участкам под ИЖС, которые используются в предпринимательстве. Постановление действует на будущее: исполненные обязательства за прошлые и текущий налоговые периоды оно не пересматривает, кроме дел налогоплательщиков, которые обратились в суд до его вынесения. ФНС довела эту позицию письмом от 30.09.2026 № СД-36-21/8636@.

Коэффициенты по пункту 15 статьи 396 НК

	Коэффициент 2	Коэффициент 4
Когда действует	Первые три года с даты государственной регистрации прав на участок	С четвёртого года, если права на дом или помещение не зарегистрированы
Что прекращает	Регистрация прав на жилой дом или помещение в нём — с перерасчётом по коэффициенту 1	Регистрация прав на дом или помещение
Для комплексного развития территории	С даты выдачи разрешения на строительство жилых домов (п. 16.1 ст. 396 НК)	По правилам пункта 16.1 статьи 396 НК
При реорганизации	Срок продолжается у правопреемника с даты регистрации права у правопредшественника	Так же
При разделе участка	Срок отсчитывают заново с регистрации прав на новые участки	Так же

Частые вопросы

Коэффициент применяют к ставке или к сумме налога?

К сумме: налог считают по ставке муниципального образования, затем умножают на коэффициент. Ставку для участков под ИЖС, используемых в предпринимательстве, берут как для прочих участков — до 1,5 %.

С какого дня идут три года под коэффициент 2?

С даты государственной регистрации права собственности организации на участок. Дата договора, оплаты или начала строительства значения не имеет.

Что будет, если дом зарегистрировали на второй год?

Налог за период действия коэффициента 2 пересчитают с коэффициентом 1, то есть вернут разницу между удвоенной и обычной суммой за эти годы.

Переходит ли срок к правопреемнику при реорганизации?

Да, срок продолжается. Правопреемник считает его с даты регистрации права собственности на участок у реорганизованной организации — так разъяснили Минфин и ФНС в письмах 2026 года.

Начинается ли срок заново, если участок разделили?

Да. По новым участкам коэффициент 2 считают с даты регистрации прав на них, даже если строительство на прежнем участке уже шло.

Можно ли пересчитать налог за прошлые годы после постановления Конституционного Суда?

Постановление от 21.07.2026 № 52-П действует на будущее и не пересматривает исполненные обязательства за прошлые и текущий периоды. Исключение — налогоплательщики, которые обратились в суд до его вынесения и чьи дела или жалобы ещё рассматриваются.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Коэффициент 2 или 4 меняет сумму налога в разы

Посчитаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом участке и проекте

Земельный налог с повышающим коэффициентом — это расход проекта, который виден в финансовой модели заранее. Я считаю, сколько бизнес зарабатывает на каждом товаре, услуге, клиенте и канале после всех расходов: себестоимости, рекламы, зарплат, доставки, возвратов и налогов.

Вы получаете расчёт по каждой позиции, точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при каждом решении. Это для собственников, которые хотят расти и боятся, что рост увеличит убыток.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»