Повышение арендной платы по договору аренды ГК РФ

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы по договору аренды определяются договором. Если договор их не устанавливает, применяются порядок, условия и сроки, обычно принятые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пункт 2 статьи 614 ГК РФ перечисляет формы арендной платы: твёрдая сумма платежей, доля от продукции или доходов, полученных с помощью арендованного имущества, услуги арендатора, передача вещи в собственность или в аренду, затраты на улучшение имущества. Стороны могут сочетать эти формы или предусмотреть иные.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ — ключевой для повышения: если договор не предусматривает иное, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества закон может установить другие минимальные сроки пересмотра.

Оплата по договору аренды идёт в порядке и сроки, которые прописаны в договоре: обычно раз в месяц авансом или по факту пользования. Начисление арендной платы по договору аренды арендодатель отражает в учёте за каждый период пользования независимо от того, когда арендатор перечислил деньги; момент оплаты и момент начисления могут не совпадать.

Если в договоре порядок, условия и сроки оплаты не определены, применяются обычные условия при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). На практике это значит, что срок платежа суд будет определять по деловой практике, а не по удобству одной из сторон.

Оплата арендной платы по договору аренды нежилого помещения подчиняется тем же правилам главы 34 ГК РФ. При изменении размера платы новый тариф применяется с даты, указанной в соглашении или уведомлении, а до неё арендатор платит по прежней ставке.

Односторонний порядок повышения работает, только если он прямо записан в договоре. Суды исходят из того, что при отсутствии такого условия размер платы остаётся неизменным до окончания срока договора, а требование арендодателя платить больше — лишь предложение, которое арендатор вправе не принимать.

Если право на одностороннее изменение есть, действует ограничение пункта 3 статьи 614 ГК РФ: менять плату можно не чаще одного раза в год, если договор не устанавливает более редкий пересмотр. В договоре также должен быть указан срок уведомления арендатора о новой сумме; если его нет, суд оценивает, было ли у арендатора достаточно времени подготовиться.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (пункт 21) разъясняет: правило о пересмотре не чаще раза в год диспозитивно — стороны могут согласовать изменение чаще, в том числе когда в договоре такого указания нет. Но одностороннее изменение, предусмотренное законом или договором, всё равно ограничено одним разом в год.

Для нежилого помещения действуют те же правила главы 34 ГК РФ. Размер платы за пользование имуществом устанавливается договором аренды, а повышение подчиняется статье 614: по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре, но не чаще одного раза в год, если договор не предусматривает иное.

Закон может установить особые правила для аренды отдельных видов имущества. Например, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, новый размер платы применяется со дня вступления в силу нормативного акта, и это не считается изменением условия договора по пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного условия.